Bất động sản Singapore: Kinh nghiệm cho Việt Nam

Kinh nghiệm quản lý và phát triển thị trường BĐS tại Singapore có thể được khái quát qua sơ đồ hình lục giác. Và một sự trùng hợp thú vị, nếu dùng tiếng Anh, 7 chữ cái đầu của các nhân tố dẫn đến thành công của thị trường BĐS Singapore ghép lại thành một câu có ý nghĩa “I.A.M.O.P.E.N”, với tiếng Việt là “Tôi cởi mở”.

Mọi người dân đều có nhà ở

Khu căn hộ HDB là những khu vực bầu cử mà đại biểu quốc hội (ĐBQH) phải được sự tín nhiệm của cư dân mới có thể thắng cử và tham gia lãnh đạo Hội đồng Đô thị (HĐĐT). Nhiệm vụ quan trọng và ưu tiên hàng đầu của HĐĐT là thỉnh thoảng lấy trợ cấp của chính phủ và thu phí của người dân để làm dịch vụ vệ sinh môi trường.

Phí dịch vụ vệ sinh cho căn hộ HDB tùy thuộc vào diện tích căn hộ lớn hay nhỏ, thấp hơn nhiều so với mức phí của khu căn hộ tư nhân. Khu đô thị HDB là những cộng đồng gắn bó mà cư dân cảm thấy mình là một thành viên, được đối xử bình đẳng và không phân biệt giàu nghèo. Người dân sở hữu và sinh sống trong một căn hộ HDB được hưởng rất nhiều tiện ích không thua gì nhiều khu nhà ở cao cấp.

Từ nhà họ có thể đi bộ ra ga tàu điện ngầm, trạm xe buýt, taxi, sân vận động, hồ bơi công cộng, thư viện cộng đồng. Cách đó không xa là chợ, siêu thị hay các cửa hàng tạp hóa bán đủ mọi thứ cần thiết cho sinh hoạt thường ngày của cư dân. Gần đó là trường học, phòng khám đa khoa của nhà nước hay tư nhân, nhà thờ Hồi giáo, Thiên Chúa giáo, chùa chiền. Một số nơi quy tụ du học sinh hay người nước ngoài sang khám chữa bệnh thì người có căn hộ cũng có cơ hội tăng thu nhập nhờ cho thuê phòng.

Đối với người Singapore, sở hữu 1 căn hộ HDB là hình thức đầu tư an toàn và hiệu quả nhất. Người nước ngoài có gia đình được cấp thẻ xanh, thường trú tại Singapore được sử dụng căn hộ HDB trên thị trường thứ cấp và cũng được toàn quyền mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và thực hiện các quyền sở hữu theo quy định của luật pháp.

Nhờ tầm nhìn quy hoạch, sự tin tưởng của người dân vào thể chế chính trị và sự điều hành hiệu quả của guồng máy hành chính công quyền, Singapore là quốc gia có tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở cao nhất thế giới. Việc thu hút các tài năng khắp thế giới đến Singapore lập nghiệp đã khiến chính phủ ban hành luật về quyền tài sản đối với người nước ngoài từ năm 1973. Theo đó người nước ngoài được quyền sở hữu, mua bán, chuyển nhượng và cho thuê.

“Tôi cởi mở”

Nhân tố đầu tiên - Thể chế (Institution - I) nằm giữa hình lục giác thể hiện vai trò quan trọng trung tâm và nền tảng, quyết định sự ổn định và phát triển của nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Từ “thể chế” nghe có vẻ trừu tượng nhưng thật ra đối với người Singapore nó đơn giản là chuyện chấp hành luật pháp và không có ai đứng lên trên luật pháp, cho dù đó là những bậc khai quốc công thần, thủ tướng hay bộ trưởng.

Chính đảng cầm quyền PAP đã biết kế thừa hệ thống pháp luật của người Anh bằng cách thừa nhận quyền tư hữu nhưng vận dụng một cách nhuần nhuyễn và linh hoạt các đạo luật cho phép nhà nước nắm quyền sở hữu, sử dụng và khai thác đất đai phục vụ lợi ích của toàn dân.






Với triết lý hành động “dân chủ xã hội chủ nghĩa”, PAP đã biến lý tưởng và sứ mệnh của mình thành thành quả cụ thể là người dân ai cũng có nhà ở và tách bạch rõ chức năng lãnh đạo của đảng và quản lý của nhà nước. Guồng máy hành chính (Administration - A) của Singapore không song trùng chồng chéo với quyền lực chính trị nhưng lại thể hiện được ý chí lãnh đạo của đảng cầm quyền, hòa quyện với mong ước của người dân.

Thủ tướng và các bộ trưởng chỉ giữ vai trò định hướng, không nhúng tay vào những sự vụ cụ thể mà dành cho những cơ quan tác nghiệp như HDB hay URA. Nhờ thể chế nghiêm minh và guồng máy hiệu quả, Singapore đã kiểm soát được tham nhũng, xây dựng được lòng tin vào chế độ và xử lý ổn thỏa những tranh chấp về sở hữu khi nhà nước tiến hành trưng mua đất đai.

Một điểm đáng học hỏi khác là về bản chất các căn hộ HDB do chính phủ xây dựng là nhà ở xã hội, nhưng trên thực tiễn giao dịch theo cung cầu thị trường (Market - M) đã làm giá trị nhà ở HDB được giữ vững. Trong một cuộc trao đổi với các quan chức từ Việt Nam sang về kinh nghiệm quản lý và phát triển nhà ở, một chuyên gia cao cấp của HDB cho biết chính phủ Singapore không khuyến khích sử dụng cụm từ “nhà ở xã hội” (social housing) vì nó sẽ triệt tiêu ý chí hay động lực làm việc và không được những cư dân sống ở đây trân trọng.

Sở dĩ người Singapore cố gắng chăm sóc căn hộ HDB, giữ quan hệ tốt với hàng xóm láng giềng và không gian công cộng khu nhà ở là vì họ được đảm bảo quyền sở hữu BĐS (Ownership - O) với niềm tin rằng giá trị của nó sẽ tăng trưởng cùng với thời gian.

Cuối cùng, sản phẩm nào cũng có người sử dụng và BĐS được mua bán dù với mục đích đầu tư hay đầu cơ cũng phải có con người (People - P) vào ở. Đất lành chim đậu, có lẽ mọi người trong chúng ta ai cũng muốn được sống trong môi trường (Environment - E) lành mạnh, xã hội công bằng, luật pháp được tôn trọng và đảm bảo giải quyết thỏa đáng những nhu cầu (N - Needs) căn bản của cá nhân trước khi nói đến đến những khát vọng hay lý tưởng cao cả.
 Theo Sài Gòn Đầu tư

Bất động sản Singapore: Tầm nhìn quản lý và phát triển

Trong lúc thị trường BĐS nhiều nước trên thế giới và khu vực đang lâm vào tình trạng ách tắc chưa có lối thoát, thị trường BĐS Singapore vẫn ổn định, giá cả luôn theo chiều hướng tăng và thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Sau khi tách khỏi Liên bang Malaysia năm 1965, Singapore đã nhanh chóng hoàn thiện một loạt chiến lược và giải pháp xây dựng cơ sở hạ tầng, được mô tả như “lập lại trật tự toàn diện những không gian sinh hoạt, sản xuất và thương mại cho thành phố cũng như hệ thống giao thông nối kết tất cả hoạt động đô thị".

Đẩy nhanh quy hoạch đô thị

Năm 1966, Quốc hội Singapore thông qua Luật Trưng mua đất đai cho phép nhà nước mua lại đất của người dân để sử dụng cho mục đích công. Cơ quan thực hiện việc này là Cục Nhà ở và Phát triển (HDB) thuộc Bộ Phát triển Quốc gia (MND) đã trưng mua đất của người dân với mức giá cao hơn 20% giá thị trường vào thời điểm giao dịch.

Từ năm 1960 đến 1979, quỹ đất do HDB trưng mua đã tăng từ 44-67% và được sử dụng để xây nhà chung cư nhằm giải quyết nhanh chóng nhu cầu ổn định nơi ăn chốn ở của người dân. Giá thuê căn hộ HDB dành cho người nghèo hầu như không đáng kể, trong khi giá bán thấp hơn giá xây dựng, thậm chí không tính cả chi phí trưng mua hay giải tỏa.

Năm 1971, được sự hỗ trợ của Liên hiệp quốc, Singapore tiến hành chương trình quy hoạch đầu tiên được gọi là Quy hoạch vành đai (RCP) theo phát triển một vành đai các đô thị nhà ở HDB vệ tinh mới có mật độ dân cư cao. Xung quanh các đô thị này là khu vực nhà ở tư nhân với mật độ dân cư thấp hơn. Các đô thị này được nối liền với nhau bằng hệ thống đường cao tốc trên toàn lãnh thổ.

Quy hoạch RCP cũng tính đến việc xây dựng một hệ thống giao thông bằng xe buýt hay tàu điện (MRT) để nối kết các đô thị với trung tâm thành phố. Các nhà quy hoạch cũng yêu cầu phải tận dụng tối đa các điều kiện cơ sở vật chất hiện có, đảm bảo nâng cao môi trường sống của người dân và phải có những khu vực dành cho vui chơi giải trí.

Sau khi phát triển khu vực vành đai, Singapore chuyển sang tập trung vào quy hoạch khu trung tâm thành phố trong suốt 15 năm (1974-1989). Hoạt động thương mại và ngân hàng phát triển tại khu vực này và những vấn nạn như kẹt xe, vệ sinh đô thị bắt đầu phát sinh.

Tháng 4-1974, MND quyết định thành lập cơ quan chuyên trách quản lý đô thị độc lập là Cục Quy hoạch đô thị (URA). Chính phủ Singapore đã soạn thảo và trình Quốc hội phê chuẩn bộ luật riêng dành cho URA để thực hiện nhiệm vụ đầu tiên là phát triển khu vực trung tâm và tái định cư cho người dân. Nhờ những nỗ lực dựa trên nhu cầu thực tiễn được thể chế hóa, từ một vùng đất của những khu nhà ổ chuột, trung tâm Singapore đã biến thành khu tài chính thương mại hiện đại.

Thông tin minh bạch

Hơn 80% người dân Singapore hiện nay đang sống trong các căn hộ HDB ở 23 khu đô thị trên toàn đảo quốc. Mặc dù được trợ giá khi mua và có nhiều chính sách hay quy định khá chặt chẽ, căn hộ HDB là một sản phẩm khá hấp dẫn trên thị trường BĐS. Cho đến nay số lượng căn hộ HDB đã hơn con số 1 triệu và trở thành một thị trường nhộn nhịp kẻ mua người bán, cho thuê cùng các dịch vụ kèm theo như sửa chữa, nâng cấp, thiết kế, pháp lý và cả về… tư vấn phong thủy.

Các chính sách trợ giá, mua đi bán lại, xây dựng, nâng cấp, sửa chữa đều thông qua một đầu mối là HDB. Thông tin giá cả trên thị trường BĐS được HDB công bố rõ ràng, minh bạch cho người dân theo định kỳ 3 tháng. Trên nguyên tắc, người dân Singapore chỉ được sở hữu căn hộ HDB trong thời hạn 99 năm, nhưng những khu nhà HDB cũ đến 40 năm được nhà nước đập bỏ để xây mới nhằm tối ưu hóa việc sử dụng đất với nhiều tầng hơn.

Một góc thành phố Singapore.



Còn lại là thị trường BĐS tư nhân, gồm nhà có đất hay các dự án căn hộ cao cấp của các nhà phát triển BĐS thuộc nhiều thành phần kinh tế khác nhau và kể cả quốc tịch khác nhau. Tùy theo nhu cầu của thị trường vào những thời điểm và điều kiện khác nhau, chính phủ tạo nguồn cung bằng cách tiến hành cho mở thầu, đấu giá đất giữa các công ty phát triển BĐS: ai bỏ giá cao nhất dự án thuộc về mình.

Trong trường hợp thị trường quá nóng như những năm gần đây, chính phủ sẽ ra tay điều tiết bằng các biện pháp như tăng tỷ lệ đặt cọc hay tăng lãi suất vay mua BĐS. BĐS tư nhân phần lớn đều có thời hạn sở hữu 99 năm và sở hữu vĩnh viễn tối đa 999 năm. Tất cả hoạt động mua bán về BĐS tư nhân đều thông qua cơ quan đầu mối là URA, nơi định kỳ công bố thông tin về các giao dịch BĐS đã diễn ra trong 3 tháng gần nhất.

Vì là cơ quan quy hoạch nên URA cũng được giao công tác bán đấu giá đất của chính phủ và có nguồn thu dồi dào nhờ lệ phí đậu xe hay cho thuê mặt bằng tổ chức sự kiện, thậm chí quảng cáo bằng panô ngoài trời.

Điều thú vị là mặc dù giá cả đắt đỏ nhưng thuế BĐS tại Singapore thuộc loại thấp nhất trên thế giới, bởi chỉ đánh trên giá trị tiền thuê ước tính hàng năm của căn hộ trên thị trường cho thuê. Nếu chủ sở hữu sử dụng BĐS để ở thuế suất là 4%, nếu đem cho thuê là 10%.

Thí dụ, căn hộ trị giá 1 triệu đô la Singapore (SGD) có giá cho thuê ước tính 2.500SGD/tháng hay 30.000SGD/năm. Như vậy, mức thuế chủ sở hữu phải trả chỉ 3.000SGD/năm.
Theo Sài Gòn Đầu tư Tài chính

Twitter Delicious Facebook Digg Stumbleupon Favorites More