Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ấm dần lên

Sẽ có một tương lai cho thị trường bất động sản (BĐS) khi không còn kiểu đầu tư phong trào, khi BĐS gắn với nhu cầu thực, được đưa về giá trị thực, và chấm dứt xin mua, nhờ mua, khi quản lý nhà nước về xây dựng đã chặt chẽ hơn... Đến 2015, thị trường BĐS sẽ ổn định trở lại”.

Muốn tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS thì vấn đề cốt lõi là phải khắc phục được sự lệch pha cung - cầu. Ảnh: BÌNH AN

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khẳng định như vậy tại báo cáo gửi Quốc hội về kết quả công tác, trong đó trình bày rõ nhóm giải pháp mà ông đã và đang áp dụng để phá băng thị trường BĐS.

Đóng băng do lệch pha cung cầu

Theo bộ trưởng, từ đầu năm 2011, trong bối cảnh thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng, Bộ Xây dựng đã tiến hành kiểm tra, đánh giá tình hình và trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 2196 về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS nhằm tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ thị trường phát triển bền vững.

Bộ Xây dựng cũng đã tiến hành kiểm tra tại 11 địa phương trọng điểm, đồng thời yêu cầu các địa phương tiến hành rà soát các dự án nhà ở, phân loại dự án cần tạm dừng, dự án cần điều chỉnh cơ cấu, dự án được tiếp tục triển khai.

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” của thị trường BĐS, bên cạnh những nguyên nhân khách quan còn có một số yếu tố chủ quan như: Sự phát triển thiếu quy hoạch, chưa có kế hoạch, lệch pha cung - cầu; cơ cấu hàng hóa mất cân đối; hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện; năng lực doanh nghiệp BĐS hạn chế; công tác quản lý nhà nước còn nhiều bất cập...

6 nhóm giải pháp để phá băng

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng khẳng định muốn tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS thì vấn đề cốt lõi là phải khắc phục được sự lệch pha cung - cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa một cách hợp lý, sao cho các sản phẩm BĐS chủ yếu phải phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của đại đa số người dân. Bộ trưởng cho biết việc phá băng BĐS đang được gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia mà trọng tâm là phát triển nhà ở xã hội.

Theo hướng này, Bộ Xây dựng đề xuất 6 nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường: Hoàn thiện thể chế, tăng cường quản lý nhà nước, bảo đảm thị trường phát triển ổn định theo quy hoạch, kế hoạch, cân đối cung - cầu, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội; rà soát, điều chỉnh cơ cấu các dự án BĐS; giải quyết nợ xấu và hỗ trợ tín dụng; điều chỉnh chính sách tài khóa; các giải pháp cho doanh nghiệp BĐS; cải cách thủ tục hành chính, tăng cường thông tin, củng cố niềm tin cho thị trường. Các giải pháp do Bộ Xây dựng đề xuất được các bộ, ngành liên quan ủng hộ và đã được Chính phủ nghiên cứu, xem xét, đưa vàoNghị quyết 02/NQ-CP ngày 7.1.2013.

Cho đến thời điểm này, theo Bộ Xây dựng, đã có nhiều DNNN tích cực tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội. TCty Becamex IDC thực hiện đề án nhà ở xã hội tỉnh Bình Dương giai đoạn 2011-2015, gồm 37 dự án với tổng mức đầu tư 10.830 tỷ đồng, quy mô 64.000 căn hộ, diện tích xây dựng hơn 2,7 triệu m2 sàn, đáp ứng chỗ ở cho trên 125.000 người, hiện đã hoàn thành 4.700 căn. TCty IDICO - Bộ Xây dựng triển khai Dự án khu nhà ở công nhân Khu công nghiệp Nhơn Trạch, Đồng Nai, với tổng mức đầu tư 758 tỉ đồng, quy mô gần 3.500 căn hộ, diện tích xây dựng hơn 170.000m2 sàn, đáp ứng chỗ ở cho hơn 8.000 công nhân.

DN BĐS lớn như TCty HUD, TCty Vinaconex... cũng đang tích cực triển khai các dự án nhà ở xã hội. Đến nay cũng đã có gần 60 dự án nhà ở thương mại đăng ký chuyển đổi sang nhà ở xã hội với tổng số khoảng 27.500 căn hộ, chủ yếu tập trung tại các địa bàn trọng điểm như: Hà Nội (33 dự án với hơn 13.000 căn), TP.Hồ Chí Minh (22 dự án với gần 13.500 căn), Đồng Nai (2 dự án với trên 1.000 căn)... Bộ Xây dựng cho rằng: “Đây là những dấu hiệu tích cực làm “ấm” dần lên thị trường BĐS”.

Trao đổi với Lao Động, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nói, ông tin tưởng “Sẽ có một tương lai cho thị trường BĐS” khi không còn kiểu đầu tư phong trào, khi BĐS gắn với nhu cầu thực, khi BĐS được đưa về giá trị thực, khi đã chấm dứt xin mua, nhờ mua, khi sự phát triển tự phát đã chấm dứt, khi quản lý nhà nước về xây dựng, phát triển đô thị và nhà ở đã chặt chẽ hơn... “Đến 2015, thị trường BĐS sẽ ổn định trở lại” - ông nói.
Theo Lao Động

Đất nền khu đô thị Singapore giá cực kỳ hấp dẫn - 160tr/nền - Thanh toán cực sốc chỉ 1,5tr/tháng


Tiếp sức cho cổ phiếu bất động sản lên giá

Không phải đợi đến khi gói tín dụng hỗ trợ bất động sản được triển khai thì cổ phiếu bất động sản mới “bừng tỉnh” và có hy vọng “nổi sóng”.

1 tuần kể từ ngày cuộc Tọa đàm về triển vọng thị trường bất động sản do Báo Đầu tư tổ chức với sự tham dự của lãnh đạo Bộ Xây dựng, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước, lãnh đạo Bộ Kế hoạch và Đầu tư cùng nhiều chuyên gia và DN, gói hỗ trợ tín dụng bất động sản 30.000 tỷ đồng chính thức được ban hành, với nhiều nội dung thiết thực. Trên sàn, thông tin triển khai gói tín dụng này từ ngày 1/6 đã giúp TTCK có 2 phiên tăng điểm, sau đó giảm nhẹ vào cuối tuần.

Cổ phiếu NLG của CTCP Đầu tư Nam Long có diễn biến khả quan khi DN này được coi là “khỏe nhất” hiện tại trong việc đi xuyên băng thị trường bằng sản phẩm nhà giá trung bình dành cho người thu nhập trung bình. Ban đầu, sản phẩm EHome của NLG bán ra thị trường có giá 1 tỷ đồng/căn hộ, nhưng đến nay, các dự án Ehome mới đã cung cấp cho thị trường những căn hộ với giá chỉ từ 450 triệu đồng/căn, đáp ứng được 2 tiêu chí giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng là diện tích dưới 70 m2 và giá dưới 15 triệu đồng/m2.




Không phải đợi đến khi gói tín dụng hỗ trợ bất động sản được triển khai thì cổ phiếu bất động sản mới “bừng tỉnh” và có hy vọng “nổi sóng”, bởi một số cổ phiếu của các DN có các sản phẩm nhà ở xã hội hay nhà đủ tiêu chuẩn vay gói tín dụng hỗ trợ đã nhiều lần dậy sóng trong thời gian gần đây như HQC, DXG, TDH…

Tuy nhiên, những đợt sóng cổ phiếu bất động sản thường không cao, mà chỉ nhấp nhô liên tục. Diễn biến này cho thấy tâm lý thận trọng của nhà đầu tư nói chung, ngay cả khi các điều kiện cho người mua nhà vay vốn từ gói tín dụng được nới rộng như lãi suất không quá 6%/năm trong thời hạn 10 năm, 70% giá trị gói tín dụng dành cho người mua nhà, phần còn lại mới dành cho chủ đầu tư.

Theo nhiều ý kiến, tác động của gói tín dụng bất động sản cần thời gian để ngấm vào thị trường và nhà đầu tư cần thời gian để quan sát các ngân hàng cho vay như thế nào mới chính thức vào cuộc. Đó là chưa kể nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn trên sàn hiện nay không được hưởng lợi trực tiếp từ gói tín dụng này, do sản phẩm không phù hợp tiêu chí được hỗ trợ.

Trên bình diện chung của thị trường bất động sản, những DN có số lượng lớn sản phẩm tận dụng được gói tín dụng ưu đãi như NLG không phải nhiều. Đa số DN có một vài dự án, với khoảng 200-300 căn hộ. Nếu bán được hết số căn hộ này trong vòng 2 năm sẽ giúp DN giải quyết được dòng tiền ngắn hạn và giảm các khoản nợ hiện tại. Nhưng đó cũng chỉ là “đếm cua trong lỗ”, khi thị trường bất động sản còn nhiều vấn đề khác cần giải quyết. Hơn nữa, khi gói tín dụng kết thúc, chiến lược phát triển dài hạn của DN như thế nào vẫn còn là dấu hỏi. Vì vậy, trông đợi sự vực dậy và hồi phục bền vững của nhiều DN bất động sản hiện tại là quá sớm. Gói tín dụng bất động sản như biện pháp “hà hơi tiếp sức” cho các DN đang “đuối nước”. DN nào bật lên sau cú tiếp sức này còn tùy thuộc vào nội lực và chiến lược hoạt động của từng DN.
 Theo Đầu tư Chứng khoán

Gói cho vay hỗ trợ nhà ở sẽ không dừng ở 30.000 tỷ đồng


Trên cơ sở hiệu quả của gói vốn 30.000 tỷ đồng, cơ quan quản lý sẽ có đề xuất mới cho gói vốn hỗ, không loại trừ khả năng tăng thêm.

Lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà không vượt quá 6%/năm trong vòng 10 năm

Sau nhiều trì hoãn, ngày 15/5, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Thông tư số 11/2013, hướng dẫn cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02 của Chính phủ. Đây là điều kiện đủ để gói vốn 30.000 tỷ đồng chính thức được triển khai từ ngày 1/6/2013.

Theo Thông tư 11, các ngân hàng dành khoảng 30.000 tỷ đồng từ nguồn tái cấp vốn của NHNN để cho vay hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng đủ điều kiện quy định; trong đó, dành tối đa 30% cho DN là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. Như vậy, 70% gói vốn 30.000 tỷ đồng, tương đương với 21.000 tỷ đồng sẽ dành cho người dân có nhu cầu mua nhà.

“Mỗi gia đình chỉ được mua nhà với lãi suất hỗ trợ một lần duy nhất. Đơn xin vay mua nhà của các gia đình phải được các đơn vị có trách nhiệm xác nhận và sẽ được thanh kiểm tra chặt chẽ. Nếu phát hiện hiện tượng đầu cơ, mua được nhà do cơ chế xin - cho sẽ lập tức thu hồi. Tuy nhiên, người mua có thể mua nhiều nhà ở thương mại với lãi suất thông thường nếu có điều kiện”, ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng, NHNN chia sẻ.

Tuy nhiên, ông Mạnh cho biết, nội dung quan trọng được chỉnh sửa trong Thông tư lần này so với các bản dự thảo đưa ra lấy ý kiến trước kia là đối tượng vay sẽ được mở rộng. Cụ thể, không chỉ dừng ở đối tượng thuê mua và thuê nhà ở xã hội, nhà ở thương mại chuyển đổi công năng thành nhà ở xã hội, mà cả những người mua nhà ở xã hội cũng sẽ được vay ưu đãi lãi suất. Ngoài ra, theo ông Mạnh, Thông tư đã thay đổi thời hạn cho vay ưu đãi. Cụ thể, định kỳ vào tháng 12 hàng năm, NHNN sẽ công bố lại mức lãi suất áp dụng cho năm tiếp theo bằng khoảng 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường, nhưng không vượt quá 6%/năm trong 10 năm.

“Nếu lãi suất thị trường lên cao hơn mức hiện tại, người vay sẽ được hưởng mức 6%/năm, còn nếu xu hướng lãi suất đi xuống mạnh, NHNN sẽ xem xét giảm thêm lãi suất cho người vay. Mức lãi suất trên là khá hợp lý, vì vẫn đang thấp hơn khoảng một nửa so với thị trường (lãi suất cho vay mua nhà hiện dao động từ 11 - 14%/năm). Thời hạn được hưởng lãi suất thấp cũng kéo dài hơn, giúp cho người vay chủ động trong việc trả nợ”, ông Mạnh nói.

Vụ trưởng Vụ Tín dụng, NHNN nhấn mạnh, đây không phải là gói tín dụng để giải cứu thị trường BĐS, mà hướng tới hỗ trợ đối tượng có nhu cầu thực sự về nhà ở mà nguồn lực cá nhân còn hạn chế. Do đó, gói tín dụng này mang ý nghĩa an sinh - xã hội lớn, nhưng đồng thời sẽ có tác động lan tỏa hỗ trợ cho thị trường BĐS hồi phục.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận định, Nhà nước dành 30% nguồn tiền để các DN xây nhà ở xã hội được vay để tạo ra nguồn cung; đồng thời, dùng phần lớn để tăng cầu tức là hỗ trợ cho người dân mua nhà. “Khi dòng tiền hỗ trợ được ngân hàng triển khai tốt, đúng đối tượng sẽ tạo một cú hích vào phân khúc nhà ở xã hội và nhà giá rẻ, từ đó lan rộng, làm ấm cả thị trường BĐS và 30.000 tỷ đồng là con số rất đáng kể”, ông Nam nói.

Theo ông Nam, Thông tư 11 ra đời là rất đúng lúc, bởi kinh tế trong nước sau một thời gian dài khó khăn, đang xuất hiện những tín hiệu cho thấy tốt lên.

“Gói hỗ trợ tung ra thời điểm này đáp ứng đúng nhu cầu của người dân, đồng thời đánh đúng vào hàng hóa bất động sản cũng như đối tượng cụ thể”, ông Nam nhấn mạnh.

Đặc biệt, ông Nam chia sẻ, trên cơ sở hiệu quả của gói vốn 30.000 tỷ đồng, NHNN và Bộ Xây dựng sẽ phối hợp để tính toán, cân đối khả năng nguồn vốn cũng như nhu cầu thị trường, từ đó sẽ có đề xuất mới cho gói vốn hỗ trợ nhà ở xã hội, không loại trừ khả năng tăng thêm vốn so với con số 30.000 tỷ đồng.



5 ngân hàng sẽ chính thức tham gia cho vay chương trình này gồm: Agribank, BIDV, Vietinbank, Vietcombank, MHB. Thời gian cho vay đối với đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở tối thiểu là 10 năm và tối đa 5 năm với DN. Thời gian được hỗ trợ lãi suất tối đa là 10 năm đối với đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở và 5 năm đối với khách hàng là DN.

Đối tượng cho vay vốn hỗ trợ bao gồm: các đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2 giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; DN là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; DN là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội.
 Theo Đầu tư Chứng khoán

Làm sao để định giá bất động sản một cách nhanh nhất mà chính xác nhất?

Hiện nay, khi dùng BĐS làm tài sản thế chấp để vay vốn tại các ngân hàng, hầu như các ngân hàng sẽ tự thẩm định giá lại giá trị của BĐS đem thế chấp. Cho dù có cả chục chứng thư thẩm định giá từ các công ty uy tín thì các ngân hàng cũng không sử dụng kết quả này mà phải tự thẩm định giá lại. Có phải các kết quả thẩm định giá là không đáng tin cậy?

Nhiều người tưởng rằng công việc thẩm định giá BĐS là một việc rất khoa học, chi ly, chính xác. Nhưng thực tế không phải như vậy. Cùng 1 BĐS nhưng 2 công ty thẩm định giá uy tín hay 2 ngân hàng có thể cho ra kết quả sai lệch đến 30%. Việc sai lệch 10%, 20% là chuyện rất bình thường. Ngay cả các cơ quan Nhà nước muốn xác định giá trị chính xác của các BĐS để tính thuế, đấu giá, cổ phần cũng là chuyện vô cùng khó khăn và kết quả cũng chỉ tương đối. Vì sao lại có sai số lớn như vậy?

Có nhiều phương pháp định giá khác nhau và tùy từng mục đích yêu cầu định giá để sử dụng phương pháp định giá nào cho phù hợp. Tuy nhiên hiện nay các ngân hàng, các công ty thẩm định giá thường sử dụng phương pháp so sánh để định giá cho đất ở và nhà phố. Việc so sánh sẽ đem lại kết quả chính xác nếu có đầy đủ các điều kiện như:

1. Các BĐS được so sánh phải tương đồng.

2. Thông tin giá cả là chính xác.

3. Trong khoảng thời gian định giá, thị trường BĐS tại khu vực có BĐS định giá không biến động nhiều.

4. Người thẩm định phải có chuyên môn tốt, nhiều kinh nghiệm, làm việc công tâm, không vụ lợi.

Tuy nhiên trên thực tế rất khó đáp ứng được các điều kiện này. Việc tìm được BĐS tương đồng là việc vô cùng khó khăn bởi các lý do: Sự khác biệt về diện tích, chiều rộng, chiều dài, hình dáng, phong thủy, các tiện ích, những điểm bất lợi (cây, trụ điện trước nhà, đường đâm vào nhà, gần chùa, ngập nước....); tức là có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá cả BĐS. Việc xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá BĐS đòi hỏi phải có rất nhiều kinh nghiệm và không có 1 công thức chung cho các trường hợp khác nhau. Cùng 1 con đường nhưng những đoạn khác nhau có thể có giá trị khác nhau. Các hẻm của cùng 1 đoạn đường cũng có thể có những mức giá rất khác nhau.

Thông tin giá cả BĐS so sánh cũng là vấn đề. Ở nước ta không có sự công khai minh bạch thông tin giao dịch BĐS do giá trị giao dịch thực tế nhiều khi khác xa giá trị ghi trong hợp đồng, mục đích là để tránh thuế. Do không biết được giá giao dịch thực tế nên buộc lòng người thẩm định giá thường phải dùng giá rao bán trung bình để điều chỉnh và từ đó xác định kết quả định giá. Những người không cần bán gấp có thể đưa giá rất cao vượt xa giá trị thực. Người đang cần bán gấp có thể rao giá thấp chấp nhận bán rẻ vài chục phần trăm.
Chính vì vậy, việc xây dựng một trung tâm lưu trữ các giao dịch thực tế của BĐS là rất cần thiết. Việc này ở nhiều nước trên thế giới đã làm tạo nên sự minh bạch cho thị trường BĐS. Một khi lưu trữ được các thông tin giao dịch thì sẽ dễ dàng cho việc định giá BĐS chính xác hơn. Ở Việt Nam muốn lưu trữ được các thông tin trên thì phải tạo ra một phần mềm quản lý BĐS chung cho tất cả các sàn giao dịch BĐS, các trung tâm môi giới.

Hiện tại trên thị trường chỉ mới có một Công ty dám mạnh dạn đầu tư để nghiên cứu và phát triển phần mềm này đó là Công ty cổ phần định giá BĐS trực tuyến Việt Nam (Vinarev). Được biết Sau 4 năm phát triển phần mềm, với sự tham gia của các tiến sĩ đầu ngành công nghệ thông tin, các nhà khoa học, các tổ chức thẩm định giá uy tín và các sàn giao dịch BĐS, công ty VINAREV đã thành lập được Trung tâm lưu trữ thông tin giao dịch BĐS VIệt Nam và đã nghiên cứu phát triển thành công Phần mềm định giá BĐS trực tuyến. Hiện nay phần mềm đã hoạt động rất tốt, người dùng có thể vào tự định giá BĐS miễn phí tại địa chỉ: www.dinhgianhadat.vn. Hiện tại Cty VINAREV đang thí điểm cung cấp phần mềm quản lý và định giá BĐS cho các sàn giao dịch BĐS tại TP.HCM. Tạm thời cơ sở dữ liệu đã đủ để định giá chính xác các BĐS tại các quận nội thành thuộc Tp. HCM. Trong thời gian tới sẽ tiếp tục cung cấp phần mềm đến các sàn giao dịch của các tỉnh, thành phố lớn để hoàn thiện hệ thống lưu trữ thông tin giao dịch BĐS trên toàn quốc giúp cho việc định giá BĐS được nhanh chóng và chính xác.

Nguồn: Theo Vinarev

Twitter Delicious Facebook Digg Stumbleupon Favorites More