Dự kiến 500.000 tỉ đồng sẽ được giải ngân cho Bất động sản

PV Lao Động đã có cuộc phỏng vấn Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam (ảnh) xung quanh các vấn đề liên quan đến các giải pháp giải cứu thị trường BĐS.



* Thưa ông, theo ông đâu là nguyên nhân chính đưa thị trường BĐS lâm vào tình cảnh khó khăn như hiện nay. Lỗi là do DN, chính sách, hay cơ quan quản lý?

- Trước hết tôi xin khẳng định, để thị trường như hiện nay là do chúng ta phát triển các dự án thiếu kế hoạch. Quy hoạch một số tỉnh, thành phố lớn đều có thời gian quy hoạch trong từ 10-30-40 năm, nhưng tại nhiều địa phương cho đến thời điểm này, trên sổ sách đã giao hết đất cho các dự án nên không đủ nguồn lực để thực hiện và không cân đối với nhu cầu. Bên cạnh đó là lỗi của các địa phương và DN. Các DN phát triển dự án mang tính tự phát; không kiểm soát được nguồn vốn, dòng tiền; không sử dụng vốn đúng mục đích; cơ cấu hàng hóa không thích hợp; chọn phân khúc thị trường không chuẩn xác... Nguồn vốn hiện nay vẫn trông chờ vào ngân hàng, lãi suất cao nên khó khăn là khó tránh khỏi.

Mặt khác, chúng ta vẫn chưa có cái nhìn đúng về thị trường BĐS. Cho đến bây giờ tôi vẫn không tán thành với việc đưa BĐS vào nhóm phi sản xuất. Hậu quả là thị trường khó khăn, kéo theo các ngành sản xuất vật liệu xây dựng, các nhà thầu xây lắp, các lĩnh vực kinh doanh đồ trang trí nội thất và phụ trợ, đặc biệt người lao động ảnh hưởng rất nặng nề. Ximăng từ trước đến nay mức tồn kho chỉ trên dưới 1 triệu tấn, nhưng hiện nay mức tồn kho là 3 triệu tấn, chưa tính số tồn kho ở các đại lý. Vật liệu ốp lát tồn đọng khoảng 50 triệu mét vuông, tương đương trên 2 tháng sản xuất. Tình hình kính xây dựng cũng cực kỳ căng thẳng, tồn kho đến 5 tháng sản xuất, vốn không được luân chuyển. Thép tồn kho 225.000 tấn. Một số nhà máy ximăng lớn đóng cửa... Lượng tài sản cố định không được phát huy, công nhân mất việc. Các Cty xây lắp không dám làm vì làm là bị nợ. Việc cần làm là cần phải nhận thức đúng hơn với thị trường BĐS.

* Vậy theo ông, giải pháp cần thiết nhất để vực dậy thị trường BĐS lúc này là gì?

- Về dài hạn, Nhà nước đã có chủ trương sửa đổi hành lang pháp lý cho thị trường BĐS, cụ thể là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS..., trong đó đặc biệt lưu ý kế hoạch sử dụng đất và kế hoạch phát triển đô thị phù hợp với các nguồn lực và nhu cầu của xã hội. Về lâu dài, chúng ta phải tạo được nguồn lực tài chính dài hạn và ổn định cho thị trường BĐS. Theo đó, bên cạnh nguồn tín dụng của các ngân hàng, Bộ Xây dựng sẽ trình Chính phủ 2 đề án: Một quỹ tiết kiệm cho người thu nhập thấp có sự hỗ trợ của Nhà nước và một quỹ tiết kiệm cho người trung lưu, thu nhập khá góp phần tạo thêm nguồn cầu cho thị trường. Song song với đó là chính sách phát triển nhà ở cho thuê vừa mang tính hỗ trợ của Nhà nước, đồng thời mang tính bắt buộc vì hiện DN chưa mặn mà với phân khúc này do chưa có chính sách pháp lý cho nhà cho thuê, điều chỉnh lại cơ cấu hàng hoá BĐS cho phù hợp điều kiện KTXH của từng giai đoạn và khả năng thanh toán của người dân.

Bộ Xây dựng cũng đã có thư gửi cho 2 đồng chí bí thư 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM và đi kèm là 2 bản dự thảo chương trình phối hợp hành động, đẩy mạnh chương trình nhà ở của 2 thành phố lớn.

Tuy nhiên, đó là giải pháp dài hạn, giải pháp cấp bách trước mắt muốn vực dậy được thị trường, DN vẫn cần phải chủ động tham gia vào các cơ chế giải pháp của Chính phủ. Nghị quyết 13 tuy chưa đủ mạnh nhưng cũng đã góp phần giải quyết khó khăn cho DN, chứng tỏ sự quan tâm rất lớn của Chính phủ và các bộ, ngành. Tuy nhiên, trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục đề xuất đưa một số DN BĐS vào diện tháo gỡ của Nghị quyết 13. Hiện Bộ Xây dựng đang chuẩn bị báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình BĐS và các hệ lụy và kiến nghị đưa một số dự án và DN BĐS vào đối tượng được hưởng và tháo gỡ từ Nghị quyết 13, ví dụ đề xuất như đưa một số giao dịch BĐS vào diện miễn và giảm VAT; nhà ở thương mại dưới 90m2, giá bán dưới 20 triệu đồng sẽ được hưởng thuế suất VAT 5%... Tất nhiên đây chỉ là những đề xuất, còn phải phụ thuộc vào quyết định của Chính phủ.

Một giải pháp hết sức quan trọng khác là đẩy mạnh giải ngân đầu tư công. Trong kế hoạch từ nay đến cuối năm phải giải ngân vốn đầu tư ngân sách 120.000 tỉ trên tổng số 180.000 tỉ. Số tiền này ra thị trường là rất tốt. Một nguồn vốn khác là trái phiếu chính phủ. Hiện mới giải ngân 7.000 tỉ, trong khi trong kế hoạch của năm 2012 phải giải ngân 45.000 tỉ, như vậy còn 38.000 tỉ trái phiếu chính phủ sẽ giải ngân trong 7 tháng cuối năm. Ngoài ra còn 17.000 tỉ đầu tư khác từ các nguồn viện trợ ODA... Tính tổng các khoản này, nguồn vốn phải giải ngân lên xấp xỉ 200.000 tỉ đồng. Bên cạnh đó, tăng trưởng tín dụng theo kế hoạch phải tăng trong năm 2012 là 15-17%, tuy nhiên, hiện nay chúng ta đang tăng trưởng âm, vì vậy trong 7 tháng còn lại của năm, mỗi tháng phải tăng ít nhất 2%. Và như vậy với mức tăng trưởng chỉ 14-15% thôi sẽ tương đương 300.000 tỉ đồng. Cộng cả 2 khoản này chúng ta có tới 500.000 tỉ đồng. Số tiền này tung ra thị trường sẽ có tác động rất lớn, góp phần phục hồi nền kinh tế. Đấy là chưa kể nguồn đầu tư từ người dân còn tiềm tàng rất lớn, nguồn vốn FDI...

* Với những tín hiệu tốt như trên, theo ông, liệu thị trường BĐS có khởi sắc vào cuối năm nay?

- Đang có thông tin được xác nhận từ ngành ngân hàng là chúng ta đang thừa vốn, không cho vay được. Trong khi hiện hơn 20 tỉ USD trong dân đang được đầu tư vào vàng, USD, gửi tiết kiệm. Tuy nhiên, do lãi suất NH đang xuống, kinh doanh vàng và ngoại tệ đang bị siết lại nên dự báo dòng vốn của người dân sẽ bắt đầu hướng vào BĐS. Một yếu tố khác cũng rất tích cực cho thị trường đó là nhu cầu mua sỉ để giải quyết nhu cầu nhà ở cho CBCNV của các DN đang rất lớn. Chính quyền một số địa phương cũng có chủ trương mua lại một số dự án BĐS phục vụ nhu cầu tái định cư... Và như vậy về ngắn hạn, tôi cho rằng có thể hy vọng thị trường sẽ khởi sắc trở lại.

Xin cảm ơn ông!
Theo Lao Động

Đầu tư bất động sản: Thời cơ đã đến?

Với các tín hiệu kinh tế vĩ mô khả quan và sự quan tâm của chính phủ, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản đang trên đà khởi sắc.

Thị trường bất động sản đón “các đợt gió lành”


Đầu tháng 6 này, thị trường bất động sản liên tục đón nhận những tin tức tốt lành từ nền kinh tế.

Các giải pháp kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô tiếp tục phát huy hiệu quả. Chỉ số giá tiêu dùng giảm mạnh. Ngân hàng Nhà nước thực hiện nhanh hơn lộ trình giảm mặt bằng lãi suất góp phần tạo niềm tin của thị trường.

Để cứu doanh nghiệp, đầu tháng 5, Chính phủ cũng đã ra Nghị quyết 13, giảm 50% tiền thuê đất của năm 2012 đối với tổ chức kinh tế hoạt động trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ.

Các chủ đầu tư dự án khó khăn về tài chính cũng được gia hạn tối đa 12 tháng thời hạn nộp tiền sử dụng đất.

Trong bối cảnh nhiều ông lớn địa ốc nợ thuế đất hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng thì gói phải pháp này được nhiều doanh nghiệp đánh giá cao.

Bên cạnh đó, tại một hội thảo diễn ra ở TP.HCM mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, trong số 180 nghìn tỷ đồng đầu tư công dành riêng cho năm 2012, Chính phủ mới dùng 60 nghìn tỷ đồng. Vì thế trong 7 tháng còn lại của năm, 120 nghìn tỷ đồng nữa sẽ được bơm vào thị trường.

Những tín hiệu tích cực từ chính sách này đã khiến cho nhiều chủ đầu tư và khách hàng cảm thấy lạc quan hơn với thị trường bất động sản, vốn đang trong trạng thái đóng băng gần 2 năm qua.

Theo ông Nam, gói đầu tư công, cộng thêm 38.000 tỷ đồng trái phiếu Chính phủ, tạm ứng trước vốn năm 2013 thì trong 7 tháng cuối năm thị trường có thể đón nhận khoảng 200.000 tỷ đồng. Đó là chưa kể đến gói giải pháp khoanh nợ 100.000 tỷ đồng (khoảng 5 tỷ USD) tạo điều kiện cho các ngân hàng giải ngân cho vay giúp tăng trưởng kinh tế.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng dự báo thêm, nền kinh tế còn có dòng tiền trong dân đang đầu tư vào vàng, USD, gửi tiết kiệm. Tiền của người dân sớm muộn cũng sẽ chảy vào bất động sản khi lãi suất hạ nhiệt và các kênh đầu tư còn lại bắt đầu mất dần tính hấp dẫn. Ngân hàng thừa vốn sẽ cho vay trở lại, tạo bước đệm hỗ trợ thị trường bất động sản.

Trong khi đó, theo phân tích của Knight Frank Việt Nam, năm 2012 đã chứng kiến nhiều tin tức tích cực hơn tiêu cực, chẳng hạn như sự phục hồi của thị trường chứng khoán, áp lực lạm phát giảm cùng với ba đợt cắt giảm lãi suất trong vòng ba tháng.

Knight Frank Việt Nam cũng nhận định với sự quản lý chặt chẽ trong kinh doanh vàng, xu hướng giảm lãi suất tiền gửi ngân hàng cũng như lợi nhuận thấp thu được từ thị trường chứng khoán, động lực đang bắt đầu chuyển hướng và thị trường bất động sản một lần nữa lại được thắp sáng.

Công ty tư vấn này cho rằng với việc cắt giảm lãi suất được dự đoán sẽ tiếp tục diễn ra đến hết năm 2012, thị trường bắt đầu có lại niềm tin và nếu như nền kinh tế toàn cầu từ nay đến cuối năm không có bất kỳ cú sốc nào nữa cùng với tỉ lệ lạm phát ổn định, công ty tin chắc thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại.

Cũng theo Knight Frank Việt Nam, có rất nhiều các chủ đầu tư, nhà đầu tư và người mua giàu kinh nghiệm đã ngồi bên lề quan sát thị trường một cách thận trọng trong suốt 12 tháng qua và đến thời điểm hiện tại, họ cho rằng đây là thời cơ thích hợp để trở lại với cuộc chơi bất động sản.

Thị trường bất động sản đang “ấm” dần lên

Mặc dù lượng giao dịch thành công chưa nhiều nhưng số lượng nhà đầu tư quay trở lại tìm hiểu thị trường đã được cải thiện. Theo phản ánh của các sàn giao dịch bất động sản, 1 tháng trở lại đây lượng khách tìm mua nhà đã đông hơn rất nhiều so với những tháng trước.

Theo đánh giá, lượng khách tìm mua nhà thời gian gần đây đã đông hơn rất nhiều so với những tháng trước. (Ảnh: Minh Nguyễn)

Đứng đầu trong số các khu vực được khách hàng quan tâm vẫn là những dự án ở phía tây thành phố, dọc tuyến đại lộ Thăng Long, Lê Văn Lương kéo dài, Mỹ Đình và khu vực Hà Đông.

Tại một số dự án, giá biệt thự liền kề chào bán có dấu hiệu tăng nhẹ so với vài tháng trước đó. Tại những khu đô thị mới như Geleximco - Lê Trọng Tấn, Bắc An Khánh, Dương Nội,… giá tăng từ 500.000 - 2 triệu đồng một m2.

Cụ thể, giá đất khu Geleximco tăng nhẹ thêm từ 500 nghìn đến 1 triệu đồng một m2, lên mức 31,5 - 32,5 triệu đồng. Các lô khu A của dự án này đang giao dịch ở mức 41 triệu đồng một m2, chưa xây thô.

Mới đây, một dự án có vị trí khá đẹp tại Hà Nội là Trung tâm dịch vụ, thương mại và nhà ở The Sun Garden được rao bán với giá hấp dẫn, chỉ từ 14,2 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT).

Trả lời phỏng vấn DVT.vn ông Trần Đức Diễn, Giám đốc địa ốc Maxland (đơn vị phát triển và tiếp thị dự án The Sun Garden) đánh giá nhu cầu thực của khách hàng ở các mức giá dưới 2 tỷ là rất lớn và thường trực chính vì vậy các mức giá mà chủ đầu tư và đơn vị phân phối đưa ra chỉ từ hơn 1 tỷ nhằm đáp ứng nhu cầu của phân khúc này.

Ông Diễn cũng bày tỏ tin tưởng việc Chính phủ có các chính sách hỗ trợ mạnh cho thị trường bất động sản sẽ giúp thị trường lấy lại niềm tin và nhiều khả năng sẽ hồi phục từ nay đến cuối năm.

Trong khi đó, theo công ty tư vấn Knight Frank Việt Nam, để thị trường bất động sản có những sản phẩm rẻ hơn cho cả người mua và chủ đầu tư, công ty cho rằng việc giảm tỷ lệ lãi suất đều đặn trong vòng 12 đến 18 tháng tới sẽ giúp thị trường chắc chắn và ổn định.

Knight Frank Việt Nam cho rằng ngay khi thị trường bắt đầu khởi sắc, nguồn cung hiện có trong hầu hết các lĩnh vực, đặc biệt là mảng văn phòng và nhà ở sẽ nhanh chóng bị ảnh hưởng, dẫn đến việc tăng giá bán cũng như giá thuê và sự thiếu hụt nguồn cung. Vì thế, chỉ trong vòng từ 24 đến 36 tháng, thị trường chắc chắn sẽ ở một vào một vị thế rất khác biệt.

Trong cuộc trả lời phỏng vấn báo chí mới đây, ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản cho rằng, giá địa ốc ở TP HCM và Hà Nội đã phù hợp với những người có nhu cầu thực sự và đây là thời điểm thích hợp để giao dịch.
 Theo DVT

Khoanh, xóa hẳn nợ cũ để phục hồi của thị trường BĐS

Theo TS Lê Xuân Nghĩa: Biện pháp sống còn hiện tại là phải xử lý nợ xấu bằng cách khoanh nợ cũ không thu lãi hoặc xóa hẳn nợ cũ để cho vay mới với DN còn khả năng phục hồi. Để làm được điều này, Chính phủ cần phải chỉ đạo các ngân hàng thương mại sử dụng triệt để nguồn quỹ dự phòng rủi ro vào việc xóa nợ.

Trước thực trạng dự án dở dang, căn hộ làm ra không bán được, nếu không cải thiện tính thanh khoản, thị trường BĐS sẽ sụp đổ. Để tìm biện pháp khơi thông thị trường, sáng 31/5, Hiệp hội BĐS Việt Nam đã phối hợp với Báo Lao động và các cơ quan liên quan tổ chức hội thảo vực dậy nguồn lực BĐS.

Phát biểu khai mạc hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đã nhận định, với tình hình hiện tại, nếu không có giải pháp mạnh để tháo gỡ nguồn lực tài chính, ngân hàng cho thị trường đầu tàu là BĐS, DN sẽ còn suy giảm. Hiện tại, tín hiệu khởi sắc cho thị trường BĐS cũng đã được nhận ra. Bộ Xây dựng cũng đang chuẩn bị báo cáo Chính phủ về tình hình thị trường, trong đó nhấn mạnh đến các yếu tố ảnh hưởng từ BĐS như tồn kho xi măng sắt thép, vật liệu trang trí nội thất.

Ông Lã Văn Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính cũng cho biết, ngày 23/5 vừa qua, Bộ Tài chính đã ban hành quy định về việc giảm 1/2 tiền thuê đất và gia hạn tiền sử dụng đất trong năm nay cho DN BĐS.


Theo phân tích của TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, dư nợ tín dụng BĐS tại TP HCM đã giảm từ 104,9 ngàn tỷ xuống còn 68 ngàn tỷ vào tháng 5 này.

Tại Hà Nội, sau 1 năm dư nợ BĐS cũng đã giảm từ 48,2 ngàn tỷ xuống còn 38 ngàn tỷ. Trong khi đó, nỗ lực phá băng thị trường BĐS của Chính phủ thông qua các gói giải pháp như mở rộng cho vay sửa nhà, mua nhà bằng tiền lương; cho vay dự án hoàn thiện trong năm 2012; cho vay với các dự án nhà ở giá rẻ rồi đưa BĐS ra khỏi diện không khuyến khích cho vay… đều tỏ ra chưa đủ mạnh để kích thích người vay mua nhà bởi mức lãi suất quá cao hiện nay.

Tình trạng suy kiệt nguồn vốn trong DN BĐS ngày càng trở nên nghiêm trọng và hiện tượng đóng băng nguồn vốn tín dụng còn gây tê liệt cho cả nền kinh tế chứ không riêng gì lĩnh vực BĐS.

Về nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, TS Lê Xuân Nghĩa nhận định: Dù hạn mức tăng trưởng tín dụng của ngân hàng được phép ở mức 2%/tháng từ nay đến cuối năm. Nhưng chính “cục” nợ xấu của DN BĐS khiến ngân hàng lo ngại, gây mất lòng tin của ngân hàng đối với cho vay BĐS. Cũng theo TS Nghĩa: Biện pháp sống còn hiện tại là phải xử lý nợ xấu bằng cách khoanh nợ cũ không thu lãi hoặc xóa hẳn nợ cũ để cho vay mới với DN còn khả năng phục hồi. Để làm được điều này, Chính phủ cần phải chỉ đạo các ngân hàng thương mại sử dụng triệt để nguồn quỹ dự phòng rủi ro vào việc xóa nợ.

“Lạm phát đã xuống thấp; dự trữ tiền mặt đã tăng mạnh, khi còn có để đem ứng vốn đầu tư trong năm 2013 nên đây là thời cơ để kích cầu nền kinh tế nói chung, lĩnh vực BĐS nói riêng ngay trong năm nay”, TS Nghĩa khẳng định

 Theo Công An Nhân Dân

Đã tìm ra nguyên do gây đóng băng Bất động sản

Bất cập chính sách quản lý, công cụ tài chính thiếu, hệ thống pháp luật đất đai chưa đồng bộ… là một trong những vấn đề nóng nhất của thị trường bất động sản hiện nay.

Lâu nay, thị trường bất động sản (BĐS) được coi là một trong những đầu kéo chủ lực của nền kinh tế. Tuy nhiên, do các chính sách pháp lý chưa thực sự hoàn chỉnh khiến bất động sản luôn được xem là thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Khung pháp lý chưa hoàn chỉnh

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, mặc dù khung pháp lý của thị trường bất động sản đã từng bước được hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi nhưng vấn còn nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung.

Đơn cử, về các chính sách thuế, Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/9/2009 quy định, Nhà nước thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp theo giá thị trường. Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định về việc đền bù cho người có đất theo giá thị trường đối với những dự án kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, giá thị trường là một khái niệm chung chung do vậy khi đền bù thì cả doanh nghiệp và người có đất đều loay hoay trong việc xác định giá thị trường. Vì vây, dẫn đến những ách tắc trong khâu đền bù, giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng.

Một bất hợp lý khác trong chính sách thuế là, Thông tư 161/2009/TT-BTC về thuế thu nhập cá nhân quy định thu 2% cho mỗi lần sang nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Gọi là thu nhập cá nhân, nhưng việc hành thu thực chất là thu cố định trên doanh thu chuyển nhượng, không có miễn giảm, không dựa vào thu nhập thực tế, người mua dù lỗ cũng vẫn thu. Thuế doanh thu đánh vào dòng tiền kinh doanh, tiền đầu tư vào sản phẩm dở dang trong quá trình sản xuất ra hàng hóa, nên có ảnh hưởng rất mạnh đến việc đầu tư vốn xã hội vào thị trường này. Thuế suất thuế thu nhập cá nhân quá cao và hành thu bất hợp lý là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng đóng băng thị trường trong thời gian qua.

Thị trường tài chính, tín dụng BĐS kém phát triển

Trong rất nhiều năm qua, thị trường BĐS luôn phát triển thiếu ổn định, khi thì quá nóng, giá tăng mạnh, lúc thì gần như đóng băng, không có giao dịch. Nguyên nhân chính của tình trạng này là nguồn vốn của thị trường BĐS hiện là tín dụng của ngân hàng thương mại, với đặc điểm là lãi suất rất cao và thời hạn ngắn, không phù hợp với đầu tư, kinh doanh và tiêu dùng BĐS vốn đòi hỏi lãi suất thấp và thời hạn dài. Mỗi động thái thắt chặt vốn ngắn hạn của ngân hàng đều khiến thị trường BĐS chịu tác động mạnh và tức thời, tạo nên rủi ro cao cho thị trường này.

Như vậy, để tiếp tục giải bài toán vốn dài hạn cho BĐS, cần nhanh chóng nâng cấp thị trường tài chính nhằm thu hút những định chế tài chính lớn như các quỹ, các ngân hàng đầu tư, quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm… trong và ngoài nước tham gia cấp vốn dài hạn cho thị trường BĐS. Để thu hút các định chế này cấp vốn cho BĐS, chúng ta phải tạo lập được thị trường các sản phẩm tài chính có “gốc” BĐS. Đó là thị trường giao dịch các hợp đồng thế chấp BĐS, các trái phiếu có bảo đảm bằng BĐS hoặc bảo đảm bằng dòng tiền thu được từ tín dụng BĐS và các loại chứng khoán BĐS khác.

Hệ thống cơ sở hạ tầng kém

Hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt là hệ thống giao thông kết nối giữa các đô thị hiện có với các khu đô thị mới, khu dân cư, khu nhà ở còn nhiều bất cập, làm giảm sức hút và quy mô của thị trường bất động sản.

Do đó, những dự án phát triển bất động sản vẫn chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm đô thị, việc phát triển bất động sản ra các khu vực xa trung tâm chưa thực sự thu hút được sự tham gia của các nhà đầu tư, quy mô cũng như cơ hội đầu tư của thị trường bất động sản chưa thực sự được mở rộng đối với tất cả các vùng, miền khác nhau trên địa bàn cả nước....

Trên đây chỉ là 3 vấn đề nổi cộm cần được tháo gỡ của thị trường bất động sản, để thực hiện được điều này tại buổi họp triển khai kế hoạch năm 2012 của Bộ Xây dựng, Thủ tướng Chính phủ đã giao 5 nhiệm vụ trọng yếu cần tập trung hoàn thành cho Bộ Xây dựng. Trong đó, riêng vấn đề bất động sản, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng phải phải hoàn thiện các định chế của thị trường một cách đồng bộ trong một chỉnh thể thống nhất bởi thị trường bất động sản là thị trường đang còn nhiều vướng mắc. Bộ Xây dựng cần phải dành thời gian nghiên cứu chiến lược phát triển, thống nhất nhận thức quan điểm phát triển đến mục tiêu giải pháp.

Về phía Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho biết, năm 2012, Bộ sẽ tập trung việc kiến tạo thể chế, chính sách pháp luật để tăng cường quản lý kiểm soát thị trường bất động sản. Đồng thời, tìm cách tháo gỡ các khó khăn về xác định giá đất, thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và tài sản trên đất, đẩy nhanh việc thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư bất động sản nhằm hỗ trợ vốn cho thị trường...


Sáng nay, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng chính thức đăng đàn

Vào 9h sáng nay 5/6, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng sẽ đối thoại trực tuyến với nhân dân tại Cổng Thông tin điện tử Chính phủ.

Cuộc đối thoại sẽ giải đáp sự quan tâm của người dân đối với các vấn đề trên các lĩnh vực thuộc chức năng quản lý nhà nước của Bộ như xây dựng, kiến trúc, quy hoạch xây dựng, hạ tầng kỹ thuật đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, phát triển đô thị, nhà ở và công sở, kinh doanh bất động sản, vật liệu xây dựng.
 Theo VnMedia

Đầu tư BĐS: "Trâu chậm uống nước đục!”

"Nếu ngồi chờ thời gian tới, có thể mua bất động sản giá rẻ hơn nhưng sẽ không còn những vị trí như mong muốn. Cơ hội "vàng”chỉ xuất hiện trong giai đoạn thị trường bị nhiễu loạn như hiện nay".

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội (HnREA) nói về cơ hội đầu tư bất động sản trong giai đoạn hiện nay.

* Ông đánh giá như thế nào về tình hình thị trường BĐS trong 5 tháng đầu năm 2012?
 
Ông Nguyễn Hữu Cường 
 
 Hiện nay, thị trường BĐS vẫn chịu ảnh hưởng nặng nề do hậu quả từ chính sách thắt chặt tín dụng. Bởi thế, việc giao dịch mua bán và tốc độ đầu tư vào các dự án rất cầm chừng. Mặc dù Chính phủ đã có một số chính sách về nới lỏng tiền tệ, hỗ trợ lãi suất, áp trần lãi suất cho vay... và gần đây nhất là hạ trần lãi suất huy động về 11%/năm, nhưng tác động đến các doanh nghiệp (DN) BĐS nói riêng và cộng đồng DN sản xuất hàng hóa tiêu dùng nói chung chưa có nhiều cải thiện. Đây chỉ được coi là những động thái động viên tinh thần, một liều thuốc hạ sốt, làm giảm sự gia tăng áp lực tài chính của cộng đồng DN đang khát vốn đã ngắc ngoải từ năm 2011 đến nay.

* Vậy những phân khúc thị trường nào đang thu hút sự quan tâm của khách hàng, thưa ông?

Trong bối cảnh thị trường BĐS khó khăn, tính thanh khoản thấp, áp lực đối với các chủ đầu tư hiện nay là phải tạo lập các dòng sản phẩm có diện tích nhỏ, vừa, giá thành rẻ. Đây cũng là áp lực với cả các nhà quản lý chính sách và thị trường nhà ở trước nhu cầu ở thật của đại đa số cán bộ công nhân viên chức chưa có nhà ở hoặc có nhà nhưng ở chật chội.



"Các chủ DN đều đang chấp nhận giảm lợi nhuận của mình thông qua nhiều hình thức hỗ trợ khách hàng như khuyến mại giảm giá, giãn các đợt đóng tiền nhà, giảm lãi suất vay ưu đãi của ngân hàng....."

Ông Nguyễn Hữu Cường
Trên thực tế, tỷ lệ những người làm công ăn lương có tài chính tích lũy không nhiều, nhu cầu ở thật là rất lớn nhưng lượng cung cho phân khúc này đang rất ít. Ngược lại, các sản phẩm phân khúc chung cư cao cấp, nhà ở thương mại có diện tích lớn, giá thành cao vẫn tồn đọng nhiều đang trở thành gánh nặng cho các chủ đầu tư.

* Nhiều chuyên gia cho rằng, giá BĐS đã chạm đáy và đây đang là cơ hội tốt cho những người có nhu cầu nhà ở thực sự. Nhưng trên thực tế, nhiều người dân vẫn chưa đặt niềm tin vào thị trường và vẫn chờ đợi một đợt giảm giá tiếp theo?

Trong lĩnh vực BĐS nhà ở hay đất đai, yếu tố vị trí là số một, hình thành nên giá trị của BĐS đó. Khi thị trường BĐS đang đóng băng như hiện nay, hầu hết chủ đầu tư đã bán hạ giá rất sâu để tăng tính thanh khoản, những người có nhu cầu ở thật nên quyết định mua ngay vì có thể lựa chọn ở những vị trí đẹp, "đắc địa”, hội tụ nhiều quyền năng của BĐS.

Bởi, thời gian tới, có thể mua bất động sản giá rẻ hơn nhưng sẽ không còn những vị trí như mong muốn. "Trâu chậm uống nước đục!” Cơ hội "vàng”chỉ xuất hiện trong giai đoạn thị trường bị nhiễu loạn như hiện nay.

* Thời gian qua, có một số dự án giảm giá mạnh, như Hoàng Anh Gia Lai tuyên bố phá giá 50% BĐS. Đây chỉ là chiêu kích cầu thị trường hay thực chất, trước nay các dự án BĐS đều đang có mức giá trên trời?

Không hề có chuyện từ trước đến nay, giá BĐS quá cao để giờ bán lỗ tới 50% mà DN vẫn tồn tại. Không một dự án BĐS nào không phải liệt kê các khoản chi phí cụ thể như giá đất, vật tư, vật liệu, nhân công, máy móc… Khối tư nhân sẽ lấy theo đơn giá thị trường, khối DN nhà nước có bảng giá quy định của nhà nước ban hành hàng tháng. Như vậy, giá trị cấu thành nên một BĐS có thể định lượng, tính toán được. Riêng việc tuyên bố BĐS bán phá giá 50% phải xét theo hoàn cảnh phát ngôn.

Theo một vài nguồn tin thì phát ngôn đó xuất hiện trong buổi họp kín của Hoàng Anh Gia Lai. Thông tin rò rỉ theo hình thức truyền miệng không chính thống. Do đó, nhiều người không tin đây là phát ngôn được trích dẫn từ báo cáo chính thức của người đứng đầu một DN lớn như vậy.

Thực tế, các chủ DN đều đang chấp nhận giảm lợi nhuận của mình thông qua nhiều hình thức hỗ trợ khách hàng như khuyến mại giảm giá, giãn các đợt đóng tiền nhà, giảm lãi suất vay ưu đãi của ngân hàng... Tựu chung lại, đều là bù thêm tiền cho khách hàng, để thu hút thanh khoản cho thị trường.

* Ngoài vấn đề về giá, thị trường BĐS còn nổi lên những tranh chấp giữa chủ đầu tư và người thuê nhà, cũng như giữa chủ đầu tư với nhau. Ông nhận định như thế nào về thực trạng này?

Xung đột về lợi ích luôn tiềm ẩn trong giai đoạn việc kinh doanh có hiệu quả hay thua lỗ phá sản. Rất nhiều dự án đang dang dở do thiếu tài chính, chủ đầu tư đã huy động tiền của khách hàng nhưng sau đó không đủ vốn làm tiếp dẫn tới không có sản phẩm. Hoặc một số dự án đã hoàn thiện, khi đi vào sử dụng mới bộc lộ những xung đột quyền lợi như về diện tích sử dụng chung, lối đi, hành lang... mà trước đó cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư chưa lường hết được. Bởi thế, đây là một kinh nghiệm quý báu cho cả chủ đầu tư lẫn người mua.

Trước khi mua nhà, người mua cần xem xét kỹ các điều khoản hợp đồng, tham khảo ý kiến của các chuyên gia để bổ sung, chỉnh sửa những điều khoản có thể sẽ phát sinh trong tương lai, tránh tranh chấp, khiếu kiện mà thua thiệt thường là người mua phải gánh chịu.

* Trong thời gian tới, chúng ta nên đưa ra các giải pháp gì để giúp DN giải phóng lượng hàng tồn kho cũng như thanh toán tỷ lệ nợ xấu tại các ngân hàng, thưa ông?

Đây là vấn đề được nhiều người quan tâm nhất hiện nay, và vẫn chưa có giải pháp thấu đáo nào giải được nút thắt này. Mặc dù Chính phủ đã có những chính sách hỗ trợ, song nhìn chung, hoạt động của DN vẫn hết sức khó khăn. Nguyên nhân tại đâu? Là do khoảng trên dưới 90% DN đã thế chấp tài sản của mình để vay vốn ngân hàng. Việc giãn thuế, hoãn thuế chỉ là biện pháp tạm thời nhằm giảm áp lực cho DN và người vay tiền nhưng thực chất, nó lại kéo dài thêm thời gian trả lãi ngân hàng.

Bởi vậy, chỉ có Chính phủ mới hội tụ tất cả những điều kiện để đứng ra mua lại các khoản nợ xấu của DN, sàng lọc, thẩm định, đánh giá lại DN. Với DN yếu kém, sử dụng vốn sai mục đích thì thua lỗ, phá sản là điều đương nhiên.

Song, với những DN hoạt động tốt, dự án tốt, có tính thanh khoản cao, nhưng do thiếu vốn thì cần phải cấp cứu khẩn trương bằng cách cơ cấu lại nợ xấu để DN đạt chuẩn tín dụng vay vốn. Đồng thời, cũng phải vực dậy cả các ngân hàng, bởi nếu không ngân hàng cũng nguy hiểm do hệ lụy đổ vỡ của cộng đồng DN. BĐS có tác động lớn đến nền kinh tế, nếu không vực dậy BĐS chắc chắn sẽ kéo theo nhiều ngành sản xuất hàng hóa tê liệt theo. Đây là bức tranh không đáng mong đợi.

Về bài toán tồn kho, không có biện pháp nào khác ngoài kích cầu, kích thích động lực mua của người tiêu dùng. Do đó, Chính phủ phải hỗ trợ DN, cứu DN bằng cơ chế. Phải tạo tính thanh khoản cho thị trường bằng cách, DN chấp nhận giảm lợi nhuận, Nhà nước hỗ trợ chính sách. Vai trò của Chính phủ trong giai đoạn này rất cần thiết.

* Liệu rằng thị trường BĐS có thể phục hồi trong thời gian tới hay không, thưa ông?

Với sự điều hành đồng bộ của Chính phủ, khi lạm phát giảm xuống một con số và hệ thống ngân hàng cũng theo lộ trình giảm lãi suất huy động xuống dưới một con số, cộng với những chính sách hỗ trợ tích cực về thị trường BĐS và thị trường nhà ở mà Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ, chúng ta hoàn toàn có quyền kỳ vọng, thị trường BĐS sẽ khởi sắc trở lại.

Xin cảm ơn ông!

Theo Đại Đoàn kết

Tìm ra phương án tốt nhất vực dậy thị trường bất động sản

Thị trường đang ở trong giai đoạn khá nhạy cảm. Ngay cả những người lăn lộn nhiều năm trong lĩnh vực này cũng không dám khẳng định xu thế của dòng vốn, của nguồn cung, lượng cầu… trong thời gian tới. Dường như các cơ quan quản lý cũng đang lúng túng trước những câu hỏi không dễ trả lời.


Được sống trong những khu căn hộ được quy hoạch như thế này là niềm mơ ước của nhiều người

Có nên "can thiệp" như doanh nghiệp địa ốc mong muốn?

Đang có một sự giúp đỡ doanh nghiệp từ phía Chính phủ, với những gói hỗ trợ, thế nên các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản có quyền hy vọng mình cũng sẽ được “giải cứu”. Đó là việc cơ cấu lại các khoản nợ với lãi suất thấp hơn và thời hạn dài hơn.

Nếu được vay vốn giá rẻ để tiếp tục hoàn thành và xây dựng mới các dự án đã được cấp phép thì quá tốt, còn không thì cũng nên ưu tiên cho các doanh nghiệp đang triển khai các dự án căn hộ cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, hoặc phục vụ các chương trình tái định cư, nhà ở xã hội của thành phố…

Song song với việc “tạo điều kiện” cho phía nguồn cung, các doanh nghiệp cũng mong sẽ có những ưu đãi tương ứng cho phía cầu, bởi nếu không như thế thì dù có làm ra bao nhiêu căn hộ cũng chẳng giải quyết được gì. Đó có thể là chính sách cho những người mua căn hộ đầu tiên (hoặc đang ở trong căn hộ chật hẹp dưới 5m2/người) được vay với lãi suất ưu đãi - một biện pháp hỗ trợ trực tiếp và đến đúng được người tiêu dùng cuối cùng.

Các doanh nghiệp cũng chỉ ra rằng một số nghị định thời gian qua (Nghị định 69, Nghị định 120) cũng góp phần làm khó cho doanh nghiệp và đẩy giá thành của sản phẩm căn hộ lên cao. Theo các quy định này, doanh nghiệp vừa phải bồi thường giải phóng mặt bằng (mua đất của người dân theo giá thị trường) vừa phải nộp tiền sử dụng đất (giống như mua lại một lần nữa) cho Nhà nước.

Chính điều này góp phần đẩy mặt bằng giá căn hộ lên cao. Rồi quy định các dự án với quy mô từ 10ha trở lên phải dành 20% diện tích đất ở của dự án để xây dựng nhà ở xã hội trong điều kiện hiện nay là không hợp lý vì không khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án có quy mô lớn.

Hay quy định chủ căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở không được chuyển nhượng đã vi phạm quyền sở hữu tài sản của công dân và gây thiệt hại cho chủ sở hữu cũng như nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp có nhu cầu chuyển nhượng nhà ở, làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường…

Tuy nhiên, nếu là những người mong muốn giá căn hộ nói riêng, bất động sản nói chung hạ xuống cho phù hợp với thu nhập của đa số người dân, thì họ rất muốn Nhà nước đừng can thiệp vào thị trường bất động sản, ngoại trừ việc cải cách thủ tục hành chính theo hướng ngày càng đơn giản.

Căn hộ nhỏ - ủng hộ hay chống?

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng việc phát triển khu đô thị vệ tinh và các khu dân cư với nhiều căn hộ nhỏ dành cho 1-2 người ở với diện tích nhỏ là vấn đề nên được quan tâm. Quy luật phát triển đô thị trên thế giới cũng phải qua từng giai đoạn, từ thấp đến cao, từ chật hẹp đến rộng rãi và thân thiện môi trường, nhiều tiện ích.

Vậy nên, trong điều kiện rất nhiều người dân còn chưa có nhà ở, sống chen chúc trong những căn nhà thuê chật chội, không đủ điều kiện như hiện nay, thì phát triển căn hộ nhỏ theo định hướng quy hoạch phát triển đô thị của từng địa phương là phù hợp và cần thiết. GS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng giá bất động sản hiện quá cao, người có nhu cầu muốn mua nhà ở thực sự không đủ khả năng và họ cần những căn hộ 25m2 là điều bình thường. Nếu biết cách tổ chức không gian sống thì diện tích chừng đó cũng không thể tạo thành khu ổ chuột được.

Người nghèo, người độc thân, người mới lập gia đình có quyền đòi hỏi xã hội cung cấp căn hộ nhỏ đáp ứng được nhu cầu và khả năng của mình. Căn hộ tái định cư, nhà ở xã hội hay cho thuê cũng phải có diện tích nhỏ.

Trên thực tế, hơn 90% dân tái định cư phải bán căn hộ vì không đủ tiền trả và chương trình nhà ở xã hội, nhà cho thuê thất bại một phần cũng do căn hộ có diện tích lớn. Căn hộ 30m2 ở Bình Dương và 25m2 của FPT ở Đà Nẵng được nhiều người ủng hộ là vì vậy.

Nếu căn hộ 25m2 phù hợp với quy hoạch kiến trúc, được quản lý tốt, đảm bảo đầy đủ nhu cầu thiết yếu như nhà để xe, công viên, an ninh, phòng cháy chữa cháy thì vẫn rất tốt cho những người độc thân, mới lập gia đình có nơi an cư. Khi có điều kiện, họ sẽ chuyển sang căn hộ lớn hơn.

Như vậy, việc mở rộng nhiều loại hình sản phẩm căn hộ với nhiều diện tích khác nhau là điều cần thiết, đáp ứng được nhu cầu đa dạng của thị trường. Để giảm gánh nặng về hạ tầng xã hội, chúng ta nên quy hoạch thành các khu vực riêng, có thể tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, ngoại ô.

Không nên phát triển các khu căn hộ diện tích nhỏ tại khu vực gần trung tâm, đồng thời rất cần có các biện pháp hỗ trợ và giám sát để doanh nghiệp triển khai dự án đúng quy định, đúng mục đích và quản lý sau khi xây dựng. Nếu không quản lý tốt thì khả năng hình thành các khu ổ chuột sau này là có thể, bởi căn hộ nhỏ mà phải chứa nhiều người sẽ quá tải, hạ tầng mau xuống cấp…

Tránh xa bất động sản hay nên đầu tư vì là kênh ít rủi ro nhất?


Nếu chỉ xét ở địa bàn TP. Hồ Chí Minh thì từ “lình xình” có vẻ đúng nhất đối với giá bất động sản mấy năm qua. Giá thì đúng là không lên nhưng cũng chẳng xuống, dù cũng có một số dự án ở một số quận vùng ven tuyên bố giảm giá bán.

Những diễn biến của thị trường thời gian gần đây cũng cho thấy dường như sẽ có một sự đầu tư trở lại. Các chính sách của Nhà nước đối với thị trường bất động sản cũng bớt thắt chặt hơn. Người vay mua nhà được ưu đãi hơn, đặc biệt là người vay lần đầu, khiến nhiều người thực sự có nhu cầu bắt đầu có ý định vay tiền để mua.

Với những người xem bất động sản là một kênh đầu tư, thì với việc lãi suất đang lùi dần như hiện nay (từ 28/5 lãi suất huy động chỉ còn ở mức 11%/năm), gửi tiền tiết kiệm không còn là kênh đầu tư hấp dẫn nữa. Từ đầu tháng 4, chính sách giải tỏa tín dụng đối với một số nhóm đối tượng bất động sản đã trở nên rõ ràng hơn nhiều.

Với dự báo lãi suất huy động và lãi suất cho vay còn tiếp tục giảm, niềm tin của những người giữ đất - bao gồm người giữ dài hạn và nhà đầu tư thứ cấp - cũng được củng cố phần nào.

Các kênh đầu tư khác đều có những khó khăn nhất định: Đầu tư sản xuất đang gặp khó đầu ra, vàng chỉ là kênh bảo toàn vốn chứ ít còn khả năng tạo ra lợi nhuận lớn, chứng khoán chưa khởi sắc và đậm tính đầu cơ, rủi ro cao. Sẽ vẫn có nhiều người tìm đến bất động sản như một kênh đầu tư ít rủi ro và vì lẽ đó, giá bất động sản khó thể giảm sâu.

Theo Doanh nhân Sài Gòn

Twitter Delicious Facebook Digg Stumbleupon Favorites More