Bất động sản năm 2012 sẽ lạc quan hơn

Knight Frank, Công ty tư vấn bất động sản (BĐS) có trụ sở chính tại London (Vương quốc Anh), cho biết công ty luôn lạc quan nhưng vẫn thận trọng đối với thị trường BĐS tại Việt Nam trong năm 2012.


Do sự suy giảm của thị trường hơn 2 năm qua, Knight Frank nhận định một nhu cầu BĐS rất lớn đang bị dồn nén, hơn nữa, số lượng nhà đầu tư quốc tế liên hệ với Knight Frank đã tăng đáng kể trong 6 tháng vừa qua. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài này, Việt Nam cùng với Trung Quốc và Ấn Độ đều trong tầm ngắm của họ. Các nhà đầu tư sẽ có cơ hội mua tài sản trong tất cả các lĩnh vực với giá thấp hơn nhiều so với 2 năm trước.

Knight Frank cũng đưa ra nhận định, một số lượng lớn các chủ đầu tư với gánh nặng tài chính sẽ sẵn sàng bán bớt các tài sản của họ, vì thế dự kiến năm 2012, thị trường sẽ hoạt động sôi nổi hơn.

Theo Thanh Niên

Bình Dương: Xây dựng hầm chui tại VSIP để giảm ùn tắc giao thông vào giờ cao điểm

Nhằm hạn chế tình trạng ùn tắc giao thông vào giờ cao điểm tại nút giao thông giao nhau giữa Đại lộ Bình Dương và khu vực cổng khu công nghiệp Việt Nam – Singapore 1 (VSIP) (thị xã Thuận An), Ban Quản lý Dự án ngành Giao thông vận tại tỉnh Bình Dương đã trình UBND tỉnh dự án xây dựng hầm chui tại cổng VSIP (đường Tự Do).


Khi đưa vào sử dụng sẽ tạo điều kiện cho việc lưu thông theo hướng thị xã Thủ Dầu Một rẽ trái vào VSIP; hướng lưu thông từ đường Tự do (VSIP) rẽ trái về phường Lái Thiêu (thị xã Thuận An) và tạo điều kiện lưu thông giữa hẻm đối diện đường Tự Do ra vào VSIP.

Theo thiết kế hầm chui sẽ được thiết kế dưới dạng cống hộp với khổ rộng 6m và cao 2,5m bằng bê – tông cốt thép; đường dẫn xuống hầm dự kiến bằng bê – tông xi – măng, đường gom bằng bê – tông nhựa, vỉa hè trong phạm vi dự án lát gạch terazzo và lắp đặt trạm bơm tự động khi mực nước trong hố tụ vượt mức.

Chủ tịch UBND tỉnh Lê Thanh Cung cho rằng, đây là dự án mang tính thí điểm để hạn chế ùn tắc giao thông tại khu vực VSIP. Do đây là dự án hầm chui thực hiện đầu tiên ở Bình Dương nên việc thực hiện phải mang lại hiệu quả, bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng nhất là hệ thống thoát nước và tín hiệu dành cho người đi bộ.

BaoSteel Can Making (Việt Nam) xây dựng nhà máy tại Bình Dương



Sáng 12 - 3, Công ty TNHH BaoSteel Can Making (Việt Nam) đã khởi công xây dựng nhà máy sản xuất tại Khu công nghiệp VSIP II. Phó Chủ tịch UBND tỉnh Trần Thanh Liêm đã đến dự.



Mô hình nhà máy BaoSteel Can Making (Việt Nam) tại VSIP II

Công ty TNHH BaoSteel Can Making (Việt Nam) thuộc Tập đoàn BaoSteel (Trung Quốc) chuyên sản xuất sắt, thép, bao bì hàng hoá bằng nhôm. Nhà máy được xây dựng tại VSIP II chuyên sản xuất các loại lon nhôm có dung tích 330ml và 500ml cung cấp cho thị trường trong nước và xuất khẩu. Tổng kinh phí xây dựng hơn 86 triệu đôla Mỹ.

Dự kiến sau khi hoàn thành, công suất sản xuất dự kiến hơn 700 triệu lon/năm. Và đây là dự án đầu tư tại nước ngoài đầu tiên của Tập đoàn BaoSteel (Trung Quốc).

Quy hoạch đường sắt khu đầu mối Tp.HCM qua địa bàn tỉnh Bình Dương

Chiều 12 – 3, tại UBND tỉnh, Chủ tịch UBND tỉnh Lê Thanh Cung chủ trì họp nghe Sở Giao thông vận tải báo cáo các tuyến đường sắt thuộc quy hoạch đường sắt khu đầu mối Tp.HCM qua địa bàn tỉnh Bình Dương. Tham dự có các Phó Chủ tịch UBND tỉnh; các sở, ban, ngành và UBND các huyện, thị.

Theo quy hoạch đường sắt khu đầu mối Tp.HCM gồm 9 tuyến trong đó có 03 tuyến qua địa bàn tỉnh Bình Dương, gồm tuyến Hoà Hưng - Trảng Bom, tuyến Dĩ An – Lộc Ninh và tuyến Sài Gòn – Mỹ Tho.

Tuyến Hoà Hưng - Trảng Bom qua địa bàn tỉnh có chiều dài 13,816 km với điểm đầu tại phường Bình Thắng và điểm cuối tại phường An Bình, thị xã Dĩ An. Tuyến Dĩ An – Lộc Ninh qua địa bàn tỉnh có chiều dài 32,027km với điểm đầu tại ga Dĩ An (thị xã Dĩ An) và điểm cuối tại xã Chánh Phú Hoà, huyện Bến Cát. Tuyến Sài Gòn – Mỹ Tho qua địa bàn tỉnh có chiều dài 5,7 km có điểm đầu tại phường An Bình (thị xã Dĩ An) và điểm cuối tại điểm giao giữa tỉnh Bình Dương – Tp.HCM tại phường Vĩnh Phú.



Tuyến đường sắt Dĩ An - Lộc Ninh

Tuy nhiên, quy hoạch các tuyến đường sắt qua địa bàn tỉnh chưa phù hợp với quy hoạch phát triển chung tại một số điểm như tại đường Lý Thường Kiệt - Nguyễn An Ninh, ga Dĩ An (thị xã Dĩ An), khu Đô thị Hoà Lợi (thành phố mới Bình Dương)…

Qua ý kiến của các sở, ban, ngành và UBND các huyện, thị, Chủ tịch Lê Thanh Cung yêu cầu Sở Giao thông vận tải và đơn vị tư vấn phối hợp với các địa phương để khảo sát và xác định địa điểm quy hoạch phù hợp và hoàn thiện quy hoạch trước ngày 25/3 để trình lên UBND tỉnh phê duyệt.

Ngày 13.3.2012 trần lãi suất huy động về 13%


Từ ngày 13/3, trần lãi suất huy động được điều chỉnh về 13% một năm đối với kỳ hạn 1 tháng trở lên và 5% cho các khoản gửi dưới 1 tháng. 

Theo công bố của Ngân hàng Nhà nước, từ 13/3, lãi suất huy động cao nhất của các ngân hàng sẽ là 13% một năm, thay vì 14% hiện tại cho kỳ hạn từ 1 tháng trở lên. 

Riêng kỳ hạn dưới 1 tháng, mức lãi suất tối đa ngân hàng được áp dụng là 5% một năm, thay cho 6% trước kia. 
Trần lãi suất không còn là 14% một năm từ ngày 13/3. Ảnh minh họa: Tuệ Minh.


Lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng cũng giảm từ 16% một năm về 15% cao nhất. Lãi suất tái chiết khấu về 12% một năm, giảm 1% so với trước. Lãi tái cấp vốn cũng được hạ xuống 14% một năm. 

Riêng lãi suất cơ bản, không thấy Ngân hàng Nhà nước đề cập giảm. Mức lãi suất cơ bản hiện tại vẫn là 9% một năm. 

Trước đó, trong phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 2 hôm 6/3 tại Hà Nội, Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước giảm ngay lãi suất. Nguyên nhân là, 2 tháng đầu năm, tốc độ tăng CPI thấp nhất trong nhiều năm qua, thanh khoản, tỷ giá, cán cân ngoại tệ cũng được cải thiện. 

Trả lời trong phiên họp, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình cho biết, đã có đủ cơ sở để giảm lãi suất. Ông cũng tiết lộ, sẽ sớm có văn bản chỉ đạo giảm lãi suất thêm 1% so với trước. 

Theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, tốc độ tăng CPI hai tháng đầu năm thấp nhất trong nhiều năm qua là một cơ sở quan trọng. Những ngày này, lãi suất liên ngân hàng xuống thấp chỉ 7% đến 14% một năm, tình hình thanh khoản trong hệ thống cũng được cải thiện cũng được cho là động lực tiến tới giảm lãi suất. 

Trước 13/3, các ngân hàng huy động vốn với lãi suất cao nhất 14% một năm (kỳ hạn 1 tháng trở lên), 6% (dưới 1 tháng). Lãi suất tái cấp vốn là 15%, tái chiết khấu 13%.

Indonesia mở cửa thị trường bất động sản



Chính phủ Indonesia mở cửa thị trường bất động sản cho người nước ngoài.

 Tờ The Jakarta Post ngày 12-3 đưa tin chính phủ Indonesia sẽ ban hành quy định mới cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản theo giấy phép. Quy định này có hiệu lực vào tháng 5-2012.

Trước đây, quy chế cấm sở hữu đất đã cản trở nỗ lực mở cửa thị trường bất động sản cho người nước ngoài của chính phủ Indonesia. Giờ đây, quy định mới sẽ vẫn duy trì điều khoản này. Tuy nhiên, quy định mới sẽ nới lỏng hơn bằng cách trao quyền xin mua Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (SKBG) cho người nước ngoài.

Quy định mới sẽ cho phép người nước ngoài có thể giữ SKBG trong 60 năm và gia hạn thêm 60 năm. Điều này sẽ làm cho quyền sở hữu nhà chung cư ở Indonesia cạnh tranh hơn so với ở Singapore, chỉ cho phép 90 năm sở hữu.

Không giống quy định về cho thuê bất động sản, SKBG có thể thay đổi theo thoả thuận và được đưa ra giao dịch.
Tuy nhiên, số người nước ngoài được sở hữu các căn hộ trong cùng một tòa chung cư sẽ bị hạn chế. Hiện, Bộ nhà ở công cộng đang xem xét mức tối đa 40% sở hữu của người nước ngoài cho mỗi tòa chung cư.

Thứ trưởng Bộ nhà ở công cộng Indonesia, ông Pangihutan Marpaung, cho biết quy định này sẽ được áp dụng ở một số thành phố của Indonesia. Đến nay, thành phố Jakarta, Bali và Batam đã được đưa vào danh sách. Các thành phố khác như Medan ở Bắc Sumatra và Balikpapan ở Đông Kalimantan vẫn đang xem xét.

Chính phủ Indonesia cũng sẽ quy định mức giá tối thiểu cho mỗi mét vuông căn hộ. Hiện, chính phủ Indonesia vẫn duy trì trị giá tối thiếu một căn hộ là 2 tỉ rupiah (tương đương 220.000 đô la Mỹ).

(Theo THX)

Bất động sản: Những sai lầm và các dạng "gặp khó"

Số lỗ của các đại gia bất động sản được công bố trong mấy ngày qua cho thấy, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) đã trở nên cấp thiết hơn lúc nào hết.



Các dạng "gặp khó"

Thị trường trì trệ trong hơn 3 năm qua cộng với chính sách thắt chặt tín dụng đã làm cho phần lớn các công ty phát triển bất động sản không còn đủ nguồn lực để tiếp tục thực hiện các dự án. Tái cấu trúc danh mục đầu tư và nguồn nhân lực thực hiện các dự án là những thử thách rất lớn đối với các doanh nghiệp.

Ngay cả một số ít doanh nghiệp có tài chính khá hơn cũng đã nhận ra rằng, cần phải định vị rõ ràng phân khúc mục tiêu của mình, từ đó xác định khu vực phát triển quỹ đất, thiết kế quy hoạch và chi tiết từng căn nhà, tiếp thị phù hợp với phân khúc khách hàng mục tiêu đã lựa chọn. Họ không chỉ cần hợp tác với các đối tác có năng lực tài chính mà còn phải có kinh nghiệp phát triển dự án, đặc biệt là các đối tác trong ngành và phân khúc mục tiêu, am hiểu về thị trường Việt Nam.

Để tìm lối thoát, số các doanh nghiệp đang tính đến chuyện M&A không phải là ít. Vậy nhưng, lại có không ít rào cản mà xuất phát điểm lại từ chính từ người bán.

Và những sai lầm khi buộc phải bán dự án

Có một thực tế, bất chấp việc các chuyên gia cho rằng hoạt động M&A sẽ nở rộ và công khai trong bối cảnh thị trường hiện nay, thông tin về các thương vụ này hiện vẫn còn rất hạn chế. Chính sự úp mở càng khiến thị trường khó hơn.

Sở dĩ có chuyện này vì một tỷ lệ lớn các chủ dự án ở Việt Nam vẫn còn rất nặng tâm lý "bán là thất bại" hay mất thể diện, nên chưa thực sự thoải mái khi tiếp xúc với các nhà đầu tư, các quỹ đầu tư hay các đơn vị môi giới. Không vượt qua tâm lý này, các chủ đầu tư đã tự bó buộc mình, không tung ra các chương trình quảng bá cần thiết để giới thiệu dự án đến các đối tượng tiềm năng. Thậm chí, có nhiều chủ tòa nhà yêu cầu giữ lại tên cũ sau khi chuyển nhượng.

Theo ông Marc Towsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, M&A càng phát triển thì doanh nghiệp càng phải minh bạch thông tin, một điều mà các doanh nghiệp Việt Nam lâu nay vẫn còn hạn chế. Hầu hết các đối tác nước ngoài đều có tiêu chuẩn khắt khe về khía cạnh này nên phía bán cần chuẩn bị dự án có tính pháp lý rõ ràng, cũng như sẵn sàng cho các hình thức hợp tác, liên doanh hay hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Điều này đặc biệt đúng với những đối tác đến từ các quốc gia phát triển như: Nhật, Singapore hay Mỹ. Chính tính minh bạch là thước đo sự chuyên nghiệp và là cơ sở để bên bán, mua có thể gặp được nhau, vậy nên nó là điều kiện cần thiết nhất trong M&A, ông Marc Towsend cho biết.

Một sai lầm nữa mà vị đại diện này của CBRE nhấn mạnh chính là người bán có thói quen chào mức giá mình mong muốn hoặc đã từng mong muốn (thường cao hơn nhiều so với mức có thể chấp nhận) bất chấp sự bất hợp lý này sẽ khiến người mua bỏ qua thay vì mất thời gian tiếp cận dự án.

"Hãy đặt vị trí mình là người mua rồi hãy đưa ra mức giá chào bán. Hoặc nhờ một tư vấn độc lập định giá. Thêm vào đó, sự linh hoạt của chủ dự án khi đưa ra phương án dự phòng để ứng phó với những thay đổi của thị trường sẽ làm tăng tính hấp dẫn của dự án một cách đáng kể", ông Marc khuyến nghị.

Hiện tại, CBRE Việt Nam ghi nhận, có 3 lựa chọn mà các nhà đầu tư Việt Nam đưa ra: bán đứt toàn bộ dự án; bán từng phần dự án; bán toàn bộ công ty. Theo ông Marc, phương án 2 sẽ khả thi hơn với các nhà đầu tư nước ngoài. Một lưu ý nữa liên quan đến tỷ lệ cổ phần khống chế.

Theo khuyến cáo của CBRE Việt Nam, thường đối tác nước ngoài luôn muốn mua cổ phần với tỷ lệ khống chế nên nếu người bán chưa sẵn sàng cho việc từ bỏ quyền kiểm soát thì không cần mất thời gian tiếp cận nhóm khách hàng này.

Dự đoán về đối tượng của các thương vụ M&A, ông Marc Towsend cho rằng, công thức áp đảo sẽ là người bán trong nước và người mua nước ngoài. Tuy vậy, cũng có cơ hội lớn cho trường hợp cả người bán và mua đều là nước ngoài hay thậm chí người bán nước ngoài và người mua trong nước. Thế nhưng, một khi xác định cần phải bán thì điều ông Marc nhấn mạnh là chủ dự án cần phải có sự chuẩn bị chu đáo để đạt được sự hợp tác thành công.

Người mua "ngoại" muốn gì?

Các nhà quản lý quỹ Singapore xem thị trường bất động sản Việt Nam như một trong những điểm đến của năm 2012. Dẫn ra kết quả điều tra này, ông Leon Cheneval, Giám đốc điều hành Cushman & Wakefield Hà Nội nhìn nhận, nhu cầu tìm mua dự án hoặc thậm chí công ty chính là cơ hội để các công ty bất động sản trong nước đẩy mạnh tăng trưởng doanh thu. "Đầu tư nước ngoài sẽ là một nguồn vốn tốt cho thị trường nếu các chủ dự án nắm bắt được", ông Leon nói.

Lưu ý rằng, Việt Nam đã mất đi phần nào lợi thế thu hút vốn FDI so với các nước trong khu vực châu Á như Indonesia, Trung Quốc, nhưng ông Marc Towsend vẫn tin tưởng, các nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm theo dõi mọi động thái của Chính phủ Việt Nam. Khi Chính phủ kiềm chế lạm phát ở mức 10-12%/năm, giảm lãi suất cho vay, khôi phục niềm tin với tiền đồng Việt Nam, thị trường ổn định, các nhà đầu tư sẽ yên tâm quay lại thị trường.

Phân khúc nào sẽ được M&A sôi động nhất? Theo ông Marc Towsend, các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến dự án căn hộ, những dự án còn dang dở, hoặc xây thô. Tuy nhiên, lựa chọn phân khúc nào còn tùy vào nhà đầu tư.

Chẳng hạn, nhà đầu tư Nhật không e ngại những dự án thuê đất, thuê nhà 50 năm; nhà đầu tư phương Tây quan tâm đến dự án căn hộ… Nhìn chung, thị trường Việt Nam vẫn là thị trường trẻ, dân số phát triển, người tiêu dùng trẻ, trung lưu vẫn có nhu cầu cao với những dự án nhà ở, căn hộ nên các dự án này vẫn có nhiều tiềm năng cho các nhà đầu tư.

Điều ông Marc Towsend muốn nhấn mạnh là: "Các chủ đầu tư hãy trở thành người chơi chủ động hơn trong một cục diện đã khác xưa rất nhiều". Một khi "chợ" đông người bán, cơ hội có thể vuột qua chỉ trong gang tấc!

Theo Doanh nhân Sài Gòn

Những vấn đề xung quanh “căn hộ giá rẻ”

Sau một thời gian “phát sốt” với các dự án chung cư cao cấp, trong thời điểm hiện tại, người ta lại nhìn phân khúc “căn hộ giá rẻ” như một hướng ra đầy tiềm năng cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, xung quanh vấn đề này có khá nhiều chuyện để bàn.

Doanh nghiệp nào sẽ "không chịu nổi"?

Số liệu thống kê cho biết các doanh nghiệp bất động sản hiện có tỷ số nợ trên tài sản vào khoảng trên 50%, ở nhiều doanh nghiệp con số này lên đến gần 100%. Với lãi suất phải trả khoảng 18 - 20%/năm như hiện nay, tỷ lệ nợ cao như thế thực sự là gánh quá nặng đối với nhiều doanh nghiệp trong ngành.

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong điều kiện thuận lợi sẽ giúp doanh nghiệp tận dụng tốt cơ hội để thu được lợi nhuận tối đa, nhưng khi tình hình trầm lắng như hiện nay - doanh thu sút giảm trầm trọng, thì tiền lãi vay đã ăn cả vào lợi nhuận lẫn phần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp.

Chính vì vậy, theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, chỉ khi nào doanh nghiệp giảm được tối đa chi phí hoạt động, chẳng hạn áp dụng công nghệ mới giúp cho giá thành xây dựng giảm còn khoảng 5 triệu đồng/m2 thì mới có thể tồn tại trong giai đoạn khó khăn này. Nếu không, xu hướng sắp tới của các doanh nghiệp bất động sản sẽ là bán tháo sản phẩm, sang nhượng dự án để... thoát khỏi thị trường.

Cái đích mà các doanh nghiệp bất động sản nói riêng và cả nền kinh tế nói chung nên hướng tới khi giảm giá thành là phải nhanh chóng áp dụng các công nghệ tiên tiến vào trong sản xuất, xây dựng. Vậy nên, thông tin về triển lãm công nghệ xây dựng Vietconstech 2012 lần đầu tiên được tổ chức tại Hà Nội vào cuối tháng 6 tới đây rất đáng được lưu ý.

Xuất phát từ sự phát triển của khoa học công nghệ và nhu cầu quảng bá thương hiệu, minh bạch hóa thông tin của doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng, khuyến khích doanh nghiệp đẩy mạnh ứng dụng các công nghệ tiên tiến trong các công trình xây dựng, triển lãm sẽ giới thiệu những thành tựu về công nghệ xây dựng, giải pháp quản lý chất lượng xây dựng và an toàn lao động của các tổ chức, doanh nghiệp trong và ngoài nước hoạt động trong các lĩnh vực thi công, kiểm soát chất lượng xây dựng, sản xuất và cung cấp thiết bị, vật liệu xây dựng... Người ta chờ đợi các doanh nghiệp Việt Nam tham gia và sẽ có bước chuyển mình thực sự trong việc hiện đại hóa công nghệ xây dựng, nhằm giảm giá thành sản xuất một cách bền vững.

Còn như giảm giá thành bằng chiêu bài "nhà giá rẻ" để rồi muốn làm gì với chất lượng cũng được thì không nên. Nhà giá rẻ nên được hiểu là căn hộ diện tích nhỏ, vị trí xa trung tâm, hoặc chưa có phần nội thất bên trong, chứ không được đồng nghĩa với chất lượng thấp. Trong xu thế nhà giá rẻ hiện nay, có không ít "con sâu làm rầu nồi canh" - những dự án căn hộ giá rẻ được thực hiện theo kiểu cắt bớt chất lượng, dịch vụ hoặc cung cấp các dịch vụ, điều kiện sống kém chất lượng và đổ lỗi đó là do... nhà giá rẻ.

Phải làm sao đảm bảo được chất lượng cho những căn hộ giá rẻ. Ảnh T. Tùng

Những kiểu làm ăn chụp giựt như vậy có thể đẩy đối tượng khách hàng có nhu cầu thực muốn tham gia thị trường ra xa doanh nghiệp. Nếu xem đây là một hướng khai thác lâu dài và khi kinh doanh phải giữ gìn uy tín thương hiệu, các chủ đầu tư vào phân khúc này không nên chỉ xem đây là cơ hội để giải quyết tình hình khó khăn trước mắt, bởi nhu cầu của người dân về căn hộ giá rẻ vẫn còn rất nhiều.

Tài trợ cho khách hàng để bán được sản phẩm

Trong khi các cơ quan chức năng vẫn còn loay hoay với những dự định, nào là thành lập ngân hàng, rồi quỹ tiết kiệm nhà ở phải ra sao, tự nguyện hay bắt buộc, cho người mua nhà vay hay cho doanh nghiệp đầu tư vào nhà giá rẻ vay... thì các doanh nghiệp đã hối hả tung ra những gói hỗ trợ cho người mua nhà với mục tiêu duy nhất là bán được sản phẩm. Phải bán được sản phẩm thì mới tính đến những chuyện to lớn khác.

Một doanh nghiệp lớn về bất động sản cho biết, nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn rất lớn, nhưng phần lớn không đủ tiền để mua mà phải vay một phần. Ngân hàng thì vẫn siết tín dụng bất động sản, người mua phải chứng minh thu nhập cao - đa phần là "ngoài tầm với" đối với những người có thu nhập trung bình, hoặc nếu được vay đi nữa thì cũng phải chịu lãi suất cao ngoài sức chịu đựng của họ.

Bên cạnh những chiêu khuyến mãi quen thuộc như giảm giá, tặng tiền mặt, vàng... cho người mua, nhiều chủ đầu tư còn tung các gói hỗ trợ lãi suất vay mua nhà. Có doanh nghiệp hỗ trợ trực tiếp, có doanh nghiệp hỗ trợ gián tiếp như chỉ cần thanh toán 50% đã được giao nhà, số còn lại thanh toán trong hai năm không phải trả lãi suất. Có chương trình hỗ trợ toàn bộ lãi suất cho khoản vay của khách hàng từ lúc bắt đầu vay đến khi nhận nhà, tương đương 70 - 75% giá trị căn hộ...

Những chương trình như vậy hướng đến những khách hàng có nhu cầu thật trong thời điểm lãi suất vay ngân hàng quá cao. Các doanh nghiệp kỳ vọng rằng những nỗ lực trên sẽ hấp dẫn người mua nhà để ở tham gia thị trường.

Cơ hội để người thu nhập thấp có nhà ở

Theo Tổng cục Thống kê, nước ta hiện có tới 1,6 triệu nhà ở tạm bợ, riêng tại các đô thị có đến nửa triệu căn nhà có diện tích nhỏ hơn 15m2. Có thực trạng này là do giá nhà ở nước ta quá cao so với mức thu nhập chung của người dân. Không dễ để sở hữu một căn hộ được xếp vào phân khúc cao cấp ở hai thành phố lớn nhất nước; bỏ tiền thuê cũng rất đắt đỏ.

Theo bảng xếp hạng những thành phố có giá thuê căn hộ ba phòng ngủ đắt nhất châu Á năm 2011 mới được ECA International công bố, TP. Hồ Chí Minh ở vị trí 12, còn Hà Nội xếp ngay sau đó. Các số liệu thống kê cho thấy, trong vòng hai mươi năm trở lại đây, giá nhà đất của nước ta đã tăng lên hơn một trăm lần. Hiện nay, những người thu nhập thấp dù có thể tiết kiệm được 30% thu nhập dành cho việc mua nhà ở thì phải sau 75 năm làm việc mới có thể sở hữu được một căn nhà, với điều kiện giá nhà không tăng nữa!

Chính vì những điều kể trên, để cho mục tiêu giá nhà đất dần trở lại tương ứng với mức thu nhập chung của người dân, rất cần có những động thái hợp lý từ phía các cơ quan chức năng. Khi thị trường bất động sản đóng băng, giá nhà sụt giảm, Nhà nước cần có những biện pháp phi hành chính như tạo điều kiện, khuyến khích cho các doanh nghiệp tham gia vào phân khúc nhà giá thấp, hỗ trợ xây dựng các khu nhà chung cư, nhà cho người thu nhập thấp, cho mua trả góp hoặc cho thuê dài hạn... để hướng tới mục tiêu tốt đẹp đó.
Theo DNSG Cuối Tuần

Cần chấm dứt biến động lãi suất để cứu nền kinh tế


Ngân hàng phải có biện pháp tích cực trong việc đưa ra mức trần về lãi suất huy động, Trung Quốc 3,25%; Thái Lan 2%, Mỹ 0,5%, Nhật 1% thì Việt Nam chỉ nên 5%/năm. 

Tình hình tài chính hiện nay của các doanh nghiệp thật đáng lo ngại, thị trường chứng khoán buồn tẻ, nhiều sàn giao dịch chứng khoán rục rịch xin giải thể, giá cổ phiếu rớt thê thảm; Thị trường bất động sản có nguy cơ sụp đổ.

Sự siết chặt tín dụng và lãi suất tín dụng cao ngất ngưởng đã làm cho nhiều dự án đình đốn không dám tiếp tục triển khai. Nhiều căn hộ, nhiều căn nhà bán dưới giá gốc vẫn không có người mua.

Những người dân có nhu cầu mua nhà để ở, dành dụm mãi mới có 30% giá trị căn hộ, vay vốn ngân hàng 70% bây giờ đành trả lại nhà, chấp nhận mất tiền đặt gốc vì không thể trả vốn và lãi ngân hàng leo thang như thế.

Các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh hàng hóa cũng lắc đầu ngao ngán khi quyết định đầu tư hoặc mở rộng nhà máy. Số đông doanh nghiệp thường sử dụng vốn tự có khoảng 25%, vay ngân hàng 75%, trong luận án khả thi của dự án ghi lãi vay vốn dài hạn 8%/năm, vốn lưu động 12%/năm. Hợp đồng tín dụng với NH có điều khoản 6 tháng điều chỉnh một lần.

Ai ngờ bây giờ lãi suất 20% (thậm chí 25%), chỉ một năm trả tiền lãi đã ngốn gần hết vốn tự có rồi, sản phẩm làm ra đội chi phí, giá thành quá cao, làm sao cạnh tranh nổi với thị trường? Chết thật rồi, chết đến nơi rồi…
Doanh nghiệp "chết" hệ lụy khó lường

Ngân hàng huy động vốn trong dân là 14%/năm với lý do đảm bảo lãi suất thực dương do tình hình lạm phát. Trong thực tế huy động tín dụng của nhiều ngân hàng thực sự cao hơn 14%, vì thế cho vay thỏa thuận với các doanh nghiệp có nơi đến 22%/năm.

Vấn đề này tôi không đồng quan điểm với các ngân hàng về lãi suất thực dương vì tỷ giá USD so với VND năm 2010 có tăng lên từ 16.900 đồng đến 21.000 đồng/USD.

Nhưng từ đầu năm 2011 đến nay tỷ giá USD đã được kéo xuống còn khoảng 20.600 đồng/USD. Vậy tại sao lãi suất tiền gửi USD có 2%/năm mà lãi suất tiền đồng vẫn huy động ở mức 14%++/năm?

Điều tôi lo lắng cho cái chết báo trước là mặc dù lãi suất cao như thế mà doanh nghiệp vẫn vay, vì họ không còn con đường nào khác.

Đã lỡ vay rồi, đáo hạn nợ mà hàng hóa tồn đọng khó bán, không có tiền trả ngân hàng, nên phải vay khoản sau trả khoản trước cộng với tiền lãi. Nên họ cố cầm cự đến phút chót trông chờ vào một sự may mắn nào đó.

Ngân hàng biết rằng lãi suất huy động quá cao nhưng vẫn phải huy động để cho doanh nghiệp tiếp tục vay, doanh nghiệp mà chết thì ngân hàng làm sao đòi nợ, ngân hàng cũng chết.

Người dân gửi tiết kiệm bắt đầu nhìn vào cái gương “tham thì thâm” nên họ chia nhỏ tiền gửi nhiều nơi, gửi ngắn hạn để lỡ ngân hàng có làm sao thì rủi ro cũng ít. Vì thế gây ra sự thiếu vốn trên toàn hệ thống, lượng cung tiền không đáp ứng đủ cho yêu cầu về vốn cho doanh nghiệp.

Doanh nghiệp “chết” (nếu chỉ vài nơi thì là sự bình thường) nhưng “chết” hàng loạt sẽ có nhiều hệ lụy, nhà máy đóng cửa, công nhân mất việc làm, nhu cầu mua sắm giảm, cung sẽ vượt cầu, hàng hóa sẽ tồn đọng và xuống giá, tăng trưởng kinh tế sẽ thụt giảm, nhà nước sẽ thất thu thuế, an sinh xã hội sẽ là bài toán khó.

Những vấn đề xã hội hóa toàn dân về hạ tầng cơ sở, về giáo dục, y tế.. cũng sẽ rất khó vì phú quý sinh lễ nghĩa, doanh nghiệp khó khăn, cán bộ công nhân viên khó khăn lấy đâu ra tiền cho con ăn học tốt, chữa bệnh trong điều kiện tốt. Lại trở về thời kỳ thắt lưng buộc bụng…
Quan hệ cung cầu, có người “chết” sẽ có người hưởng lợi

Các doanh nghiệp đang cắt lỗ, bán tống hàng tồn kho, sản phẩm làm ra thì đội giá do chi phí lãi vay ngân hàng, do chi phí đẩy đầu vào nên không cạnh tranh nổi với hàng nhập khẩu cùng loại trong khu vực.

Nhiều doanh nghiệp sản xuất cầm chừng, nhiều doanh nghiệp chuyển đổi phương thức kinh doanh, nhập hàng từ các nước lân cận về bán vì giá thành hàng hóa của các nước này rẻ hơn do lãi suất của ngân hàng Trung Quốc chỉ có 3,25%/năm, Thái Lan là 2%/năm.

Vậy là khẩu hiệu Người Việt dùng hàng Việt chỉ là phong trào cho vui chứ không thực tế. Người dân thấy hàng hóa nào rẻ hơn, hợp túi tiền là mua. Những dự án bất động sản, doanh nghiệp đang cố gắng mời gọi đầu tư liên doanh để thoát ra tình trạng nợ nần.

Nhà đầu tư trong nước không còn khỏe thì mời nhà đầu tư nước ngoài và các cao ốc sẽ có nhiều người nước ngoài vào ở. Nhà nước lại phải lo nhiều chính sách cho người nước ngoài tạm cư ở Việt Nam. Phức tạp quá!!!
Giải pháp nào cho chúng ta?

Giải quyết các mâu thuẫn của các nhóm quyền lợi là bài toán khó, được mặt này, mất mặt kia.

Nhưng theo tôi, đơn giản nhất là ngân hàng phải có biện pháp tích cực trong việc đưa ra mức trần về lãi suất huy động, Trung Quốc 3,25%; Thái Lan 2%, Mỹ 0,5%, Nhật 1% thì Việt Nam chỉ nên 5%/năm.

Không thể suy nghĩ là lãi suất phải thật dương (so với lạm phát) vì: Yếu tố chính của lạm phát là đồng tiền nội tệ mất giá so với thị trường tiền tệ quốc tế. Tỷ giá USD so với VND từ cuối năm 2010 đến nay là không tăng (còn giảm một chút), Giá vàng tăng hay giảm là do quan hệ cung cầu, giá bất động sản tăng hay giảm là do quan hệ cung cầu (thực tế hiện nay là đang giảm).

Chỉ số giá tiêu dùng CPI chỉ là một chỉ số tham khảo chứ không thể xem là yếu tố chính của lạm phát. Giá tiêu dùng tăng hay giảm do yếu tố cung cầu hoặc do chi phí đầu vào tăng mà lãi suất ngân hàng cao là thủ phạm làm tăng giá thành sản xuất.

Lãi suất cao làm khó khăn cho sản xuất trong nước, trong khi nhu cầu tiêu dùng vẫn có, sẽ là thời cơ cho nhập khẩu hàng hóa dẫn đến tình trạng nhập siêu và nhu cầu lớn về ngoại tệ trong thanh toán hàng nhập khẩu sẽ là yếu tố chính làm tăng giá ngoại tệ chuyển đổi. Đây chính là tác nhân gây ra lạm phát.

Chúng ta chưa bao giờ tuyên bố chính thức là quan hệ “kim bản vị” hay “Đôla bản vị” trong thanh toán, mà đó chỉ là thói quen thanh toán trong dân gian mà thôi. Các chủ trương vừa qua của Ngân hàng Nhà nước là không Vàng hóa hay Đôla hóa trong thanh toán là một chủ trương đúng. Vậy thì Ngân hàng nên mạnh dạn đưa ra khung lãi suất trần tiền gửi là 5%/năm. Lãi suất trần cho vay là từ 6% đến 8%/năm tùy theo loại tín dụng dài hạn hay ngắn hạn. Và có biện pháp xử lý nghiêm minh với mọi sai trái dưới mọi hình thức trong việc huy động và cho vay của các ngân hàng thương mại.

Làm được việc này sẽ có kết quả:

Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế mà hoạt động kinh doanh có vay vốn sẽ thoát “chết oan”.

Doanh nghiệp không “chết” thì chắc chắn ngân hàng sẽ không “chết” vì họ không bị mất vốn. Ngân hàng huy động thấp, thì cho vay thấp, nhưng ngân hàng vẫn có lãi.

Người dân gửi tiết kiệm, trước đây ngân hàng huy động lãi suất thấp họ vẫn gửi, họ đã được hưởng lãi suất cao bất hợp lý trong thời gian qua rồi, giờ lãi suất thấp họ không thích gửi thì họ rút về. Họ không mất gì cả.

Lãi suất NH cao làm người dân trở nên lười tính toán, không muốn đầu tư SXKD hoặc mua cổ phiếu. Chính điều này làm cho nền kinh tế trì trệ và ảnh hưởng lớn tới thị trường chứng khoán.

Giảm lãi suất NH, giá hàng hóa và nhà đất sẽ giảm do chi phí giảm, người dân sẽ có điều kiện mua tốt hơn trong khả năng của họ.

Doanh nghiệp không chết thì nhà nước lại thu được thuế, lại chăm lo tốt an sinh xã hội cho dân, các dự án hạ tầng cơ sở lại được thực hiện

Điều quan trọng nhất là lực lượng lao động sẽ có việc làm, sẽ có thu nhập tốt. Họ chính là người tiêu thụ mạnh hàng hóa và nhà ở trong nền kinh tế..

TS. Nguyễn Thị Sơn

Bất động sản Mỹ trong vòng xoáy luẩn quẩn

Dư âm của cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 vẫn tiếp tục ảnh hưởng cho đến ngày hôm nay và có thể còn tiếp tục trong thời gian tới. Có rất nhiều lý do gây ra cuộc khủng hoảng tồi tệ nhất trong lịch sử từ năm 1930, trong đó sự đổ vỡ trong ngành bất động sản của nước Mỹ có lẽ là lý do chủ đạo và đáng quan tâm nhất, tạo ra hiệu ứng đô-mi-nô tác động tới toàn cầu. Ba lý do chính gây ra sự đổ vỡ của nền kinh tế Hoa Kỳ nằm ở chính sách không hợp lý, sự tham lam của các ngân hàng và sự mù quáng của dân chúng.

Chính sách bất hợp lý

Mua nhà trả góp là điều cực kỳ phổ biến ở đất nước có nền kinh tế số một thế giới, với 66% tổng số nhà được mua qua hình thức trả góp. Những điều tích cực mang lại rất đáng kể. Người dân có thể sở hữu nhà riêng, thay vì phải đi thuê, từ đó cũng xây dựng một khoản tiết kiệm cho chính mình. Số tiền đi thuê nhà sẽ được trả vào chính căn nhà mình đang ở, thay vì phải trả cho người khác.

Theo giáo sư James Davis của Đại học Cornell, chính sách từ thời Tổng thống Bill Clinton chú trọng việc giúp đỡ người nghèo có thể sở hữu nhà bằng cách gây áp lực lên các ngân hàng buộc họ phải nới lỏng những yêu cầu cho vay. Đồng thời, Tổng thống Clinton cũng đã giảm tỷ lệ dự trữ tiền tệ của Fannie Mae, tổ chức tài chính chuyên trách chứng khoán hoá các khoản cho vay trả góp, xuống còn 2.5%. Việc này đã nới rộng lượng tiền cho vay trả góp một cách đáng kể.

Lòng tham của các ngân hàng

Ngân hàng và các công ty cho vay trả góp thường gộp nhiều các khoản cho vay mua nhà thành một gói và bán lại cho những công ty đầu tư chứng khoán là cách đầu tư nhiều lợi nhuận. Các công ty đầu tư sau đó sẽ chứng khoán hoá những gói trả góp này và tiếp tục bán cho các nhà đầu tư và trả họ lãi suất theo định kỳ.

Dưới góc độ vĩ mô, tiền được chuyển từ các nhà đầu tư đến với những người mua nhà trả góp. Ngân hàng và các công ty đầu tư chứng khoán chỉ là những người ở giữa. Tuy nhiên, những gói chứng khoán này không loại trừ được những rủi ro hệ thống như lãi suất, khủng hoảng và chiến tranh. Những rủi ro này không thể loại bỏ với phương pháp đa dạng hoá đầu tư.

Nhu cầu mua nhà trên đà đi lên kéo theo sự tăng giá của thị trường bất động sản và cũng sinh lợi nhuận cho các gói chứng khoán trả góp kia. Do đó, các ngân hàng càng muốn nới lỏng tín dụng, tạo ra vô số những khoản nợ dưới chuẩn. Việc vay tiền mua nhà đòi hỏi người đi vay phải có mức độ tín nhiệm nhất định phụ thuộc vào giá trị cần vay, những yếu tố này bao gồm thu nhập, khoản nợ hiện tại và lịch sử thanh toán tín dụng. Nợ dưới chuẩn là những khoản cho vay những đối tượng có độ tín nhiệm thấp. Độ rủi ro thường rất cao và đi kèm với lãi suất cũng cao. Cuối năm 2007, số tiền đổ vào những khoản nợ dưới chuẩn lên đên 1,3 ngàn tỷ đô-la.

Quả bong bóng bất động sản đã hình thành từ đó. Khi quả bong bóng này nổ, người dân không còn khả năng trả tiền vay hàng tháng, giá trị bất động sản đi xuống không ngừng, các gói chứng khoán trả góp bị mất giá vì không nhà đầu tư nào muốn mua nữa. Do nắm giữ quá nhiều những gói chứng khoán này, ngân hàng đầu tư Lehman Brothers đã bị phá sản. Với các ngân hàng thương mại khác, tình thế cũng không khả dĩ hơn. Khi người dân không thể trả tiền hàng tháng cho khoản vay này, ngân hàng buộc phải thu hồi nhà. Tuy nhiên, giá nhà xuống rất thấp nên khi các ngân hàng bán những căn nhà này để gỡ gạc, họ cũng không thu lại được số tiền đã bỏ ra ban đầu. Vô hình chung, số lượng nhà bán ra trên thị trường cũng tăng lên đáng kể, càng khiến cho giá trị bất động sản đi xuống như một vòng xoáy luẩn quẩn.

Sự mù quáng

Mong muốn được sử hữu một căn nhà là tâm lý chung. Thay vì phải đi thuê trả tiền nhà hàng tháng cho chủ nhà, chúng ta tự bỏ số tiền đó vào chính căn nhà của mình theo hình thức trả góp. Đến khi trả xong thì căn nhà hoàn toàn thuộc về mình, đó là một bài toán kinh tế hợp lý. Tuy nhiên, mua nhà trả góp đòi hỏi rất nhiều yếu tố, quan trọng nhất là thu nhập đảm bảo trong thời gian dài để có thể duy trì khả năng chi trả.

Hai hình thức mua nhà trả góp phổ biến nhất là lãi suất cố định và lãi suất bất định.

Lãi suất cố định: kỳ hạn vay mua nhà phổ biến nhất là 30 năm, đặt cọc cho ngân hàng vào năm 2008 ít nhất là 5% giá trị mua. Ví dụ, để mua một căn nhà trị giá 100,000 đô, người dân chỉ có thể vay tối đa 95,000 đô, với lãi suất cố định trong vòng 30 năm và tiền trả ngân hàng mỗi tháng cũng cố định,

Lãi suất bất định: trong vòng 3 năm hoặc 5 năm hoặc 7 năm đầu, tuỳ vào điều khoản vay, lãi suất sẽ cố định và thấp hơn lãi suất cố định cùng thời điểm. Ví dụ vào thời điểm vay, lãi suất cố định là 5% trong 30 năm thì nếu chọn lãi suất bất định, lãi suất sẽ chỉ vào hơn 3% trong 3 năm đầu. Qua 3 năm sau, lãi suất cho khoản vay này sẽ dao động theo thị trường. Người vay thường chỉ chọn khoản vay lãi suất bất định nếu họ biết sẽ bán nhà sau vài năm khi hết hạn thời gian được hưởng lãi suất thấp.

Vấn đề ở chỗ, quá nhiều người không đủ độ tín nhiệm đã đâm đầu vào lãi suất cố định vì hai lý do. Họ không đủ khả năng trả tiền hàng tháng với lãi suất cố định 30 năm, họ chọn lãi suất bất định để có thể trả tiền hàng tháng với lãi suất thấp trong vài năm đầu. Sau đó, hy vọng giá nhà tiếp tục tăng, họ có thể bán nhà và thu lời. Điều họ mong muốn đã không xảy ra. Giá nhà không tăng, thậm chí còn giảm mạnh và thời điểm lãi suất bất định tăng lên theo thị trường đã đến và nhiều người rơi vào cảnh mất nhà. Có đến 90% khoản nợ dưới chuẩn nằm ở khoản trả góp lãi suất bất định.



Những hệ luỵ

Khi ngân hàng không thể thu được tiền hàng tháng từ những khoản vay trả góp, họ buộc phải tịch thu nhà, khiến giá nhà tiếp tục đi xuống. Đây chính là lý do chính dẫn đến việc sụt giảm mức thanh khoản của nền kinh tế. Việc thế chấp nhà để vay tiền rất phổ biến ở nước Mỹ khi họ có thể vay tới 80% giá trị sở hữu của căn nhà. Ngoài ra, hình thức vay này đạt tính linh động rất cao cho người vay khi họ không cần phải rút tiền ra nếu không cần. Ví dụ, một người sở hữu hoàn toàn căn nhà trị giá 100,000 đô. Họ có thể vay 80,000 đô nhưng nếu họ không sử dụng đồng nào thì cũng không cần phải trả bất cứ một chi phí nào. Mô hình cho vay này tác động tích cực đến nền kinh tế rất nhiều, cụ thể là việc kích cầu. Thanh khoản cá nhân chiếm tới 70% GDP quốc gia. Khi giá trị bất động sản đi xuống, người dân không thể vay nhiều như trước, mức tiêu thụ giảm sút.

Nền kinh tế Mỹ được thúc đẩy bởi các doanh nghiệp nhỏ với 500 nhân viên trở xuống. Các doanh nghiệp này chiếm 99,7% tổng số doanh nghiệp và tạo ra 80% việc làm cho đất nước. Khi bất động sản gặp khó khăn, các doanh nghiệp nhỏ này cũng không thể huy động vốn như trước, công việc kinh doanh cũng không phát triển được, không tạo thêm nhiều việc làm nữa. Giá trị tài sản mất đi, dẫn đến việc cắt giảm ngân sách và cụ thể là cắt giảm nhân lực. Người lao động bị mất việc làm, không thể trả tiền trả góp nhà hàng tháng, lại thêm một vòng xoáy luẩn quẩn.

Theo Quỹ tiền tệ Quốc tế, Hoa Kỳ là đất nước có tổng sản phẩm nội địa lớn nhất thế giới với hơn 13 ngàn tỉ đô la, chiếm 20% tổng sản phẩm thế giới. Những biến động kinh tế tại Mỹ sẽ tác động lên toàn thế giới. Nhìn vào bức tranh chung của thế giới, chúng ta có thể thấy cuộc khủng hoảng kinh tế đã dần qua đi. Tuy nhiên, có lẽ rất lâu nữa nền kinh tế chung mới có thể hoàn toàn hồi phục và trở lại như cách đây 10 năm trước. Khi nền kinh tế phát triển mạnh mẽ trở lại, tư duy và phương thức hoạt động cũng sẽ khác trước, đặc biệt đối với ngành bất động sản vì tất cả đã học được một bài học xương máu và không ai muốn rơi vào cái vòng xoáy luẩn quẩn thêm một lần nữa.
Theo ANTĐ

Nhà nước mua lại một số dự án bất động sản




Trao đổi với Tuổi Trẻ, PGS.TS Trần Hoàng Ngân - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia - nói rằng cần thực hiện ngay các giải pháp khơi thông vốn tồn đọng thông qua tại đề án 254 của Chính phủ.

Nội dung đề án 254 tập trung cơ cấu lại hệ thống tổ chức tín dụng để giảm nhanh lãi suất.

* Thưa ông, phải sau một năm nữa lãi suất cho vay mới giảm còn khoảng 13%/năm, liệu đã vừa sức chịu đựng của doanh nghiệp?

PGS.TS Trần Hoàng Ngân: Hiện lãi suất cho vay ở VN từ 16-20%/năm trong khi lãi suất cho vay của các nước trong khu vực chỉ 5-8%/năm. Giả sử lãi suất cho vay giảm còn 13%/năm thì cũng cao gấp đôi các nước xung quanh.

Lãi suất cao tác động xấu đến doanh nghiệp. Số liệu thống kê trong hai tháng đầu năm cho thấy sản xuất kinh doanh có dấu hiệu đình trệ, tồn kho hàng hóa của nhiều ngành, doanh nghiệp tăng cao. Thậm chí trong quý 1-2012 sẽ xuất hiện đáy suy giảm kinh tế mới, sâu hơn. Cần nhớ rằng chúng ta đang cắt giảm đầu tư công, hoạt động đầu tư của nền kinh tế trông vào đầu tư của tư nhân. Thế nhưng tư nhân đang đói vốn do lãi suất quá cao, làm sao có thêm dự án mới để tạo công ăn việc làm.

* Ngân hàng nói chưa giảm nhanh lãi suất do lạm phát còn rình rập. Thậm chí có chuyên gia, tổ chức nước ngoài cho rằng chưa vội giảm lãi suất, chờ xu hướng giảm lạm phát thật rõ nét?

- Với lạm phát, cần tách bạch lạm phát do giá và do tiền tệ. Các năm trước chi tiêu công nhiều, bội chi ngân sách cao, ngân hàng mạnh tay cho vay với mức tăng tín dụng hằng năm trên 30%/năm. Các hoạt động này đã cung ứng ra thị trường một lượng lớn tiền, gây sức ép lên lạm phát.

Nay tình hình đã thay đổi. Tín dụng năm 2011 chỉ tăng 12%/năm, chấm dứt cả chục năm tín dụng tăng mỗi năm trên 30%. Chi tiêu công được cắt giảm, bội chi ngân sách giảm từ 5,4% còn 4,9% GDP. Năm 2012, tín dụng chỉ tăng tối đa 17%, chi tiêu công vẫn được cắt giảm. Lạm phát do đưa ra nhiều tiền đã được kiểm soát, không thể lơ là kiểm soát lạm phát nhưng lúc này có đủ điều kiện để thúc đẩy giảm nhanh lãi suất. Ngân hàng Nhà nước có công cụ để thu về nếu thừa tiền trong lưu thông.

* Có lo ngại rằng lãi suất giảm nhanh, không hấp dẫn người gửi tiền, làm sao ngân hàng có đủ vốn để cho vay?

- Chúng ta duy trì lãi suất cao nhưng hai tháng đầu năm 2012 tiền gửi vào ngân hàng vẫn giảm. Thời gian này cho vay cũng ít do doanh nghiệp không chịu nổi lãi suất cao. Không có chính sách kinh tế nào hoàn hảo. Thời gian qua chúng ta ưu tiên cho người gửi tiền, đảm bảo họ nhận được lãi suất cao hơn lạm phát. Nhưng cái giá phải trả là lãi suất cao.

Vốn trong dân có hạn, ngân hàng treo lãi suất cao cũng không thể huy động thêm. Để có vốn cần tăng vòng quay đồng tiền. Doanh nghiệp vay vốn làm ăn, bán được hàng, có tiền gửi vào ngân hàng rồi lại vay thêm để làm ăn... Cứ thế theo vòng quay, tiền tạo ra tiền mà không phụ thuộc quá lớn vào tiền gửi của dân cư.

* Có nghĩa là muốn giảm nhanh lãi suất phải giải phóng hàng tồn kho, phá băng bất động sản, khơi thông vốn khê đọng...?

- Chúng ta chậm trễ trong xử lý nợ bất động sản, đúng ra phải làm từ năm 2008 khi thị trường này bắt đầu khó khăn. Tuy vậy, lúc đó ngân hàng vẫn mở rộng cho vay, vì thế khoản nợ này tiếp tục tăng thêm và đến nay phát sinh nợ xấu khi thị trường bất động sản bị đóng băng. Vì vậy, tới đây với những đồng vốn đã lỡ bị đóng băng rồi phải áp dụng nhiều giải pháp để đưa trở lại vòng quay bình thường.

Đầu tháng 3-2012, Chính phủ đã có quyết định 254 phê duyệt đề án cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng giai đoạn 2011-2015. Trước mắt phải cơ cấu, sắp xếp lại các ngân hàng theo hướng lành mạnh, hiện đại.

Để sắp xếp lại phải cơ cấu lại tài chính, muốn thế phải xử lý nợ xấu như mua bán nợ, Nhà nước mua lại một số bất động sản để dùng vào mục đích an sinh xã hội. Khi những đồng vốn này được giải phóng, trở lại vòng quay tiền tệ sẽ tạo ra một lượng vốn mới để ngân hàng cho vay mà không cần tăng lãi suất huy động.

* Dự án bất động sản dạng nào được mua lại và nguồn vốn ở đâu để Nhà nước mua lại các khoản nợ này?

- Đề án này mới được phê duyệt, thực hiện nó cần phải có nhiều bộ ngành liên quan tham gia. Có thể Bộ Xây dựng phải đưa ra các tiêu chí bất động sản thuộc diện Nhà nước mua lại. Phải chọn lọc, đó là những dự án bất động sản có thể thay đổi công năng phù hợp với chương trình an sinh xã hội hoặc hoạt động của cơ quan nhà nước.

Nhà nước có thể mua lại một số căn hộ phù hợp với tái định cư cho các chương trình giải tỏa, ký túc xá, tái định cư... Phải làm chặt chẽ, từ khâu đánh giá nợ, tài sản, giá bán... Mục tiêu làm sao để đồng vốn của dân được dùng đúng mục đích, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn, vừa khơi thông được đồng vốn bị khê đọng.

Về nguồn vốn cũng phải cân nhắc, có thể từ trái phiếu chính phủ hoặc những khoản dùng cho các dự án từ vốn vay viện trợ phát triển (ODA). Thay vì phát hành trái phiếu chính phủ để xây ký túc xá cho sinh viên, nhà ở cho công nhân thì dùng khoản này mua lại dự án có công năng tương tự. Hoặc thay vì xây nhà tái định cư do giải tỏa để xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng từ vốn ODA thì dùng tiền này mua lại nhà ở để tái định cư...




Giải pháp xử lý nợ xấu

- Đánh giá lại chất lượng tài sản, khả năng thu hồi và giá trị của nợ xấu; bán nợ xấu có tài sản bảo đảm cho Công ty Mua bán nợ và tài sản tồn đọng doanh nghiệp của Bộ Tài chính hoặc bán cho doanh nghiệp không phải tổ chức tín dụng, công ty mua bán nợ tư nhân và công ty mua bán nợ của các ngân hàng. Xóa nợ bằng nguồn dự phòng rủi ro; xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ; chuyển nợ thành vốn góp, cổ phần của doanh nghiệp vay.

- Các khoản nợ xấu không có tài sản bảo đảm, không có khả năng thu hồi do thực hiện cho vay theo chỉ đạo hoặc chủ trương, chính sách của Chính phủ sẽ được Chính phủ xóa nợ bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước.

- Đối với một số công trình, bất động sản thế chấp ngân hàng sắp hoàn thành hoặc đã hoàn thành nhưng chưa bán được, Chính phủ xem xét mua lại để phục vụ mục đích an sinh xã hội và hoạt động của các cơ quan nhà nước...

(Nguồn: đề án 254 của Chính phủ về cơ cấu lại hệ thống tổ chức tín dụng giai đoạn 2011-2015)

TUỔI TRẺ

Dự án bất động sản: Ai bán, ai mua?

Mua bán và sáp nhập dự án bất động sản sẽ là tâm điểm của năm 2012. Người bán thì đã rõ, nhưng ai sẽ mua và mua với giá nào vẫn còn là một ẩn số.

Trong khi bên bán gặp rào cản về pháp lý thì bên muốn mua lại gặp trở ngại về giá. Đây là nguyên nhân khiến cho nhiều thương vụ chuyển nhượng rơi vào bế tắc.

Giữa tháng 5.2010, tại Vũng Tàu, Trung tâm Thương mại Lam Sơn Square đã chính thức được khởi công. Vũng Tàu là một thành phố biển, có ngành du dịch phát triển. Tuy nhiên, các trung tâm thương mại ở đây đếm chưa đầy một bàn tay. Do vậy, quyết định đầu tư vào khu thương mại này của Công ty Cổ phần Đầu tư Thịnh Vượng được đánh giá là mang tính chiến lược.

Tổng vốn đầu tư Dự án không được tiết lộ. Nhưng với 5.000 m2đất nằm trên đường Lê Lợi, ngay trung tâm Thành phố, cùng với việc xây dựng tòa nhà 8 tầng thì vốn đầu tư có thể lên đến hàng trăm tỉ đồng. Lúc đó, tòa nhà dự kiến sẽ được đưa vào khai thác trong quý IV/2011 và cung cấp hơn 21.200 m2 diện tích sàn kinh doanh.

Tuy nhiên, cho đến nay, Dự án chỉ mới xây dựng đến tầng thứ hai. Không chỉ vậy, theo công ty cung cấp dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle Vietnam, chủ đầu tư Lam Sơn Square đang nhờ Công ty tìm đối tác để nhượng lại toàn bộ dự án với giá trên dưới 10 triệu USD (khoảng 210 tỉ đồng).

Chưa rõ Công ty Thịnh Vượng rao bán dự án này là vì lý do gì, nhưng có thể thấy bán dự án bất động sản đang là một trong những xu hướng của thị trường nhà đất hiện nay.

Ai bán?

Bên cạnh dự án Lam Sơn, Jones Lang LaSalle Vietnam cũng đang môi giới chuyển nhượng cho 2 dự án khác tại TP.HCM là Cao ốc Văn phòng Centre Point trên đường Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận và Cao ốc Văn phòng - Trung tâm Thương mại Royal Tower trên đường Nguyễn Lương Bằng thuộc Khu Đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7. Đối với dự án Centre Point, trước đó, Jones Lang LaSalle Vietnam đã mất hơn 1 năm mới dàn xếp xong thương vụ chuyển nhượng cổ phần từ chủ đầu tư dự án là Refico cho Japan Asia Vietnam, một quỹ đầu tư bất động sản của Nhật. Tuy nhiên, chỉ sau chưa đầy 7 tháng kể từ khi mua lại toàn bộ cao ốc văn phòng này, Japan Asia Vietnam đã nhờ Jones Lang LaSalle Vietnam tìm đối tác để nhượng lại Dự án với lý do đóng quỹ.

Không chỉ có Jones Lang LaSalle Việt Nam, mới đây, Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam cũng tiết lộ, trong năm 2012 sẽ có ít nhất 3 dự án văn phòng lớn được chuyển nhượng, nhưng không nói trường hợp cụ thể.

Trên thực tế, đã có không ít công ty bất động sản tính đến chuyện bán dự án. Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hòa Bình, chẳng hạn, đã lên kế hoạch chuyển nhượng các dự án khu công nghiệp, khu nghỉ dưỡng, du lịch… Hay Tập đoàn Hoa Sen dự kiến chuyển nhượng 3 dự án bất động sản để quay về với lĩnh vực kinh doanh cốt lõi là thép. Sacom, một công ty hoạt động trong lĩnh vực cáp, cũng dự tính chuyển nhượng khu đất tại 475/1 Điện Biên Phủ, TP.HCM.

Các thông tin trên chỉ là phần nổi của tảng băng chìm. Bởi lẽ, những thông tin rao bán dự án chủ yếu đến từ các công ty niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc đa phần là những thương vụ đã hoàn tất.

Dù không tiết lộ trường hợp cụ thể, nhưng trong vai trò là nhà tư vấn, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Nghiệp vụ Bộ phận Đầu tư của Công ty Tư vấn Bất động sản Savills Việt Nam, cho biết năm ngoái, số thương vụ Savills tham gia tư vấn đã tăng 15-20% so với năm 2010. Trong đó, số vụ được chuyển nhượng thành công chiếm khoảng 50%. Ông Khương cũng dự báo con số này sẽ tăng cao trong năm 2012.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, còn đưa ra một nhận định táo bạo hơn: Có đến 70-80% doanh nghiệp bất động sản đang có nhu cầu bán dự án hoặc hợp tác. Ngay như công ty của ông cũng đã phải bán đi 2 dự án. “Nhiều dự án đang gặp khó khăn về vốn. Để có thể phát triển tiếp dự án, chủ đầu tư bắt buộc phải tìm kiếm đối tác, hoặc bán toàn bộ dự án.

Ai mua?

Ai sẽ mua dự án? Câu hỏi này không chỉ ông Đực, những người đang rao bán dự án mà ngay cả các nhà nghiên cứu cũng rất quan tâm, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa biết đến khi nào mới hồi phục.

Mặc dù vậy, ông Khương cho biết vẫn có nhiều nhà đầu tư muốn mua lại dự án. Theo ông, có 3 nhóm người mua tiềm năng. Đó là các tổ chức tài chính trong nước và nước ngoài, các nhà đầu tư phát triển bất động sản nước ngoài và doanh nghiệp phát triển bất động sản trong nước có tiềm lực tài chính.
Đối với nhà đầu tư nước ngoài, nếu xét trên phương diện đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản thì luồng vốn này đang giảm. Năm 2011, vốn FDI đăng ký chỉ là 600 triệu USD, trong khi 3 năm trước đó, thường ở trên mức 10 tỉ USD. Tuy nhiên, ông Khương cho rằng con số này có thể sẽ tăng mạnh vào năm 2013 và là dòng vốn thực, một khi các thương vụ mua bán và sáp nhập được thực hiện thành công. “Năm 2012, sẽ có nhiều quỹ đầu tư mới được hình thành tại thị trường Việt Nam, cùng sự xuất hiện của vài gương mặt mới đến từ Trung Đông và châu Á, đặc biệt là Nhật”, ông nói.

Tại một hội thảo mới đây ở Tokyo (Nhật) do Savills tổ chức nhằm giới thiệu bất động sản Việt Nam, đã có khoảng 90 nhà đầu tư Nhật tham gia. Thực tế cho thấy gần đây, có không ít nhà đầu tư Nhật tìm mua lại các công ty Việt Nam. Và bất động sản cũng là lĩnh vực họ quan tâm. Chẳng hạn, TamaHome, tập đoàn Nhật chuyên về xây dựng nhà ở có doanh thu 1,8 tỉ USD/năm, vừa ký hợp đồng hợp tác chiến lược với Công ty Cổ phần Kỹ thuật Xây dựng và Vật liệu Xây dựng (Cotec Group). Theo đó, Tama Global Investment, thành viên của TamaHome, sẽ mua 20% cổ phần của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà đất Cotec (CotecLand), thành viên của Cotec Group.

Các nhà đầu tư Hàn Quốc, Singapore cũng tỏ ra hứng thú với việc mua lại dự án. CapitaLand (Singapore) là một ví dụ. Năm 2011, tập đoàn này đã mua lại 3 dự án bất động sản tại Việt Nam. Trong đó, có một dự án căn hộ được mua lại từ Khang Điền và một dự án khác từ Quốc Cường Gia Lai. Ở mảng căn hộ dịch vụ, The Ascott (thuộc CapitaLand) cũng đã mua lại 90% cổ phần ở 132 căn hộ tại Somerset Central TD Hải Phòng. Không dừng lại ở đó, ông Yip Hoong Mun, Phó Tổng Giám đốc CapitaLand, cho biết: “Tập đoàn đang đàm phán mua lại một số dự án khác và có thể sẽ công bố việc này trong thời gian tới”.

Giám đốc kinh doanh một công ty bất động sản của Úc đang có nhiều dự án tại Việt Nam (không muốn nêu tên) cũng từng cho biết công ty này đang tìm kiếm những dự án chuyển nhượng tại TP.HCM để phát triển thêm quỹ đất. Dự án Công ty nhắm đến là các dự án có giá trị dưới 20 triệu USD và nằm ven khu vực trung tâm.

Đối với nhóm định chế tài chính, tổ chức đầu tư nước ngoài, mặc dù có một số quỹ đang tìm cách rút vốn khỏi thị trường bất động sản, nhưng một số khác lại muốn nhảy vào hoặc gia tăng sự hiện diện. “Các quỹ bất động sản rút lui có thể là do thời hạn đóng quỹ, cũng có thể do họ tìm thấy một thị trường khác tốt hơn. Tuy nhiên, những nhà đầu tư dài hạn thì vẫn đang săn tìm cơ hội”, ông Khương, Savills Việt Nam, cho biết.

Năm ngoái, Mapletree Investments thuộc tập đoàn đầu tư Temasek (Singapore), từng tiết lộ Công ty đang lên kế hoạch lập một quỹ bất động sản có giá trị khoảng 500 triệu USD, chủ yếu đầu tư vào lĩnh vực bán lẻ, văn phòng và căn hộ tại một số thành phố lớn của Việt Nam. Theo dự kiến, Quỹ sẽ được đưa vào hoạt động từ năm 2013.

Đối với nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản trong nước thì nhiều công ty có tiềm lực tài chính mạnh đang tìm mua lại các dự án chuyển nhượng. Tại Đại hội cổ đông thường niên vào cuối tháng 12.2011, FLC Group cho biết đang đẩy mạnh việc nhận chuyển nhượng các dự án bất động sản tiềm năng trên thị trường. Trước đó 1 tháng, trên website của mình, Tập đoàn Hà Đô, một doanh nghiệp của Bộ Quốc phòng, cũng đăng thông báo sẵn sàng nhận chuyển nhượng các dự án bất động sản.

Việc mua lại dự án sẽ giúp nhà đầu tư có thêm lợi thế, đặc biệt là đối với doanh nghiệp nước ngoài muốn tham gia thị trường bất động sản Việt Nam. Bởi lẽ, họ có thể mua lại một phần dự án hay toàn bộ một dự án đã được phát triển với đầy đủ văn bản pháp lý về đất đai, giấy phép đầu tư và kế hoạch được phê duyệt. Điều này có thể giúp họ tránh được những bất lợi trong khâu giải phóng mặt bằng cũng như những phức tạp trong thủ tục cấp phép. Ngoài ra, chủ đầu tư còn có thể tham gia dự án theo tiến độ và thu lợi nhuận khi có bất kỳ chuyển biến có lợi nào trên thị trường.

Giá nào?

Người bán đã nhiều, người mua cũng có nhưng điều kiện nào để hai bên gặp nhau? Tính cho đến nay, số thương vụ thành công không nhiều nếu nhìn vào bề nổi của thị trường. Ngay cả tính theo phần chìm, như ông Khương cho biết, tỉ lệ thành công đối với những thương vụ Savills tư vấn cũng chỉ được 50%. “Thông thường, một thương vụ kéo dài từ vài tháng đến một năm. Nếu thương thảo thành công thì trong vòng 6 tháng tới, sẽ có hàng loạt dự án bất động sản đổi chủ”, ông dự báo.

Tuy nhiên, để thương thảo thành công là việc không hề dễ dàng. Trở ngại lớn nhất đối với bên bán là yếu tố pháp lý. Nhiều chủ đầu tư muốn bán dự án, nhưng chưa bán được vì phần lớn các dự án chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chưa hoàn tất khâu đền bù nên chưa được cấp giấy).
Bên muốn mua cũng gặp một trở ngại khác. Đó là giá. Nhiều dự án đã được bên bán đầu tư vào thời điểm giá đất được đẩy lên quá cao, nay không chịu bán giá thấp hoặc bán lỗ. Còn bên mua không chịu trả giá cao so với mặt bằng chung của thị trường.

“Trong những thương vụ mà chúng tôi tư vấn, mức giá kỳ vọng giữa bên bán và bên muốn mua thường chênh lệch nhau khoảng 30%”, ông Khương cho biết. Trong một chia sẻ với báo chí gần đây, ông Louis Nguyễn, Tổng Giám đốc Công ty Quản lý Quỹ Saigon Asset Management (SAM), cũng cho biết, khi ông tiếp xúc với các nhà đầu tư nước ngoài, điều họ đang thắc mắc là năm 1997-1998 khi khủng hoảng tài chính châu Á diễn ra, thị trường bất động sản Việt Nam đã rớt giá đến 70-80%, nhưng hiện nay, giá dự án bất động sản nhiều nhất cũng chỉ giảm khoảng 20-30%.

Rõ ràng, sẽ luôn có người mua dự án, nhưng với điều kiện là giá phải rẻ. Nhưng thế nào là rẻ? Đây là câu hỏi mà ông Lê Hùng, Tổng Giám đốc Công ty Xây dựng và Phát triển Nhà Hoàng Anh, thuộc Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAGL), đã đặt lại với người viết, khi được hỏi HAGL đã mua được dự án giá rẻ nào chưa sau tuyên bố cách đây gần 1 năm của Chủ tịch Hội đồng Quản trị Đoàn Nguyên Đức (Giữa tháng 3.2011, ông Đức tuyên bố Tập đoàn đang có khoảng 2.400 tỉ đồng tiền mặt và ông sẽ mua lại các dự án giá rẻ). Ông Hùng cho biết, trong năm qua, HAGL vẫn chưa mua lại một dự án nào.
Giữa lúc nhiều thương vụ chuyển nhượng đang bế tắc thì có một thực tế vẫn đang diễn ra. Đó là sức ép về vốn, đầu ra của thị trường cũng như sức ép về tiến độ thực hiện dự án mà doanh nghiệp đang phải đối mặt. Nếu tình hình trong thời gian tới vẫn không khả quan hơn hoặc thậm chí xấu đi thì doanh nghiệp có thể cầm cự được bao lâu? Khi thị trường có nhiều mặt hàng hơn để chọn thì chắc chắn cơ hội sẽ thuộc về bên mua. Và tất nhiên, khi có nhiều người bán, giá bán có thể sẽ không còn cao như trước.

Twitter Delicious Facebook Digg Stumbleupon Favorites More