Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam, Quý 2 - 2012

Bất động sản nhà ở dự án
Theo chúng tôi thị trường bất động sản nhà ở dự án vào Quý 2 còn đang trong giai đoạn trầm lắng. Tuy thị trường có một số tín hiệu tích cực do lãi suất liên tục giảm; nhưng tình trạng giao dịch vẫn chưa cải thiện do yếu tố tâm lý khách hàng và khó khăn chung của nền kinh tế.

Cuối quý 2, thị trường có cải thiện giao dịch hơn do ngân hàng đã đưa ra mức lãi suất cho vay mua nhà khá thấp (<=13-14%) so với năm 2011 (>=20%). Chúng ta có thể kỳ vọng tình hình sẽ được cải thiện hơn trong Quý 3/ 2012 tuy vậy chúng tôi rất thận trọng khi đưa ra nhận định này vì sức cầu có khả năng thanh toán còn hạn chế trong đại bộ phận người dân, đặc biệt khi nền kinh tế còn đang khó khăn, thu nhập của người dân đang có xu hướng giảm sút.

Các cuộc khảo sát do chúng tôi thực hiện trong Quý 2/ 2012 cho thấy tình trạng giao dịch nhiều hơn lệch về các dự án đất nền có giá trị thấp khoảng 200 - 400 triệu đồng/ nền ở các khu vực ven Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An theo hướng tích lũy gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn.

Thị trường nhà ở tại 2 thành phố lớn Hà Nội và Tp.HCM tuy có giao dịch nhiều hơn các khu vực khác nhưng chủ yếu vẫn là loại hình căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng. Người có nhu cầu mua để ở thực thường tìm kiếm và chọn mua căn hộ có diện tích nhỏ, giá rẻ hoặc chọn mua đất thổ cư ở những khu vực ngoại thành để có diện tích rộng hơn.

Tại Tp.HCM, 2 huyện ngoại thành là Hóc Môn và Củ Chi đã bắt đầu thu hút được sự quan tâm của nhiều người hơn hẳn so với trước đây khi giá đất còn thấp và nằm trong khả năng chi trả của nhiều người. Nhiều người có tiền nhàn rỗi và đầu tư theo hướng tích lũy tài sản đã bắt đầu chú ý đến khu vực này bên cạnh Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Đất giá rẻ được xem là kênh đầu tư an toàn và tích lũy tài sản dài hạn an toàn và hiệu quả nhất – theo kết quả điều tra chung của chúng tôi.

Tại Hà Nội, thị trường xuất hiện nhiều dự án có giá bán dưới 14 triệu đồng/ m2, tập trung chủ yếu tại Hà Đông. Tại những khu vực trung tâm Hà Nội cũng thiết lập mặt bằng giá mới trong khoảng 30 triệu đồng/ m2. Hầu hết các căn hộ bao gồm cả chung cư dự án và chung cư mini, đều triển khai chương trình giảm giá dưới hình thức gián tiếp và trực tiếp nhằm hâm nóng thị trường, tuy vậy lượng giao dịch vẫn khá thấp nguyên nhân chính là người mua vẫn có tâm lý chờ đợi những loại hình nhà ở có giá bán thấp hơn và có diện tích nhỏ hơn để tổng giá trị thấp hơn và vừa khả năng thanh toán hơn.

Khách hàng đã quan tâm và đặc biệt quan tâm nhiều hơn đến uy tín của chủ đầu tư trước khi quyết định mua sản phẩm bên cạnh yếu tố giá, vị trí dự án và chất lượng sản phẩm. Một số chủ đầu tư vẫn hoạt động bình thường trong thời gian dài thị trường trầm lắng, chưa từng xảy ra tranh chấp với khách hàng bước đầu đã khẳng định được uy tín và thương hiệu của mình. Thị trường sàng lọc khắc nghiệt trong giai đoạn 2010-2012 đã phân định rõ chân dung của các chủ đầu tư chuyên nghiệp, có uy tín và vị thế trong tâm trí khách hàng.

Các giao dịch đối với loại hình bất động sản có giá sang nhượng rẻ hơn so với giá gốc của chủ đầu tư (ở cùng loại hình, khu vực và cấp độ sản phẩm) có khuynh hướng nhiều hơn hẳn so với sức tiêu thụ của các dự án sơ cấp bán ra do nhiều người cần tiền trả nợ, nên bán ra với mức giá thấp chấp nhận lỗ, còn người mua để ở có tiền nhàn rỗi được mua với giá tốt hơn. Giới trí thức và hộ gia đình trẻ có thu nhập khá và trung bình đang có nhu cầu tìm mua các loại hình căn hộ có giá bán tốt ở dạng này khá nhiều.

Khuynh hướng đầu tư theo hướng tích lũy tài sản

Khuynh hướng đầu tư bất động sản nhà ở theo hướng tích lũy tài sản hoặc đơn thuần chỉ là tích lũy tài sản (mua rồi để đó làm của) theo chúng tôi sẽ là khuynh hướng chủ đạo trong năm 2012 và 2013 (với hơn 55% tổng lượng khách hàng kết quả điều tra trên diện rộng tại các thành phố lớn và khu vực vùng kinh tế trọng điểm phía Nam).


Điều này được nhận thấy rất rõ trong trong diễn biến thị trường ở Quý 1 và Quý 2/ 2012 vừa qua. Đối tượng mua đa phần là có nguồn tiền sẵn nhàn rỗi, và không phải vay ngân hàng nhiều. Kết quả nghiên cứu của VietRees trên nhóm khách hàng đã tiến hành giao dịch hoặc dự định giao dịch trong năm 2012-2013 đã chỉ ra 01 lý do chính chủ đạo và 03 nhóm mục đích chính như sau theo ý kiến của khách mua theo hướng tích lũy tài sản:


Lý do mua chủ đạo:
Thời điểm hiện tại có nhiều bất động sản có giá rẻ, hợp lý, hợp túi tiền. Khách mua cho rằng sau này mua sẽ không còn giá thấp nữa; giá hiện tại tốt (thấp) nên mua để tích lũy.

Mục đích để dành:
Mua để tích lũy để dành cho con cái sau này, hoặc tích lũy để dành, để sau này sử dụng để kinh doanh, hoặc mở rộng kinh doanh khi cần.

Mục đích an toàn:
Đầu tư tích lũy vào đất giá giá rẻ có mức an toàn cao hơn trong dài hạn; không sợ mất giá đối với nhiều vị trí ở khu vực có tiềm năng phát triển.

Mục đích gia tăng giá trị:

Gửi tiền trong ngân hàng thì lo sợ mất giá, sợ lỗ vì lãi suất thấp, kênh đầu tư vào chứng khoán, vàng, ngoại tệ hoặc đầu tư vào kinh doanh/ mở doanh nghiệp thì gặp nhiều rủi ro… Trong khi đó đầu tư tích lũy, tích tụ vào đất nền thì thì gia tăng giá trị hơn nhiều lần...
 
Khuynh hướng mua nhà để ở


Khảo sát của chúng tôi cho thấy, tuy giá bán của nhiều sản phẩm mặc dù đã giảm nhưng vẫn đang nằm ngoài khả năng tài chính của nhiều đối tượng khách hàng, đặc biệt trong giai đoạn kinh tế khó khăn như hiện nay – khi thu nhập hàng tháng của họ có khuynh hướng sụt giảm.


Theo chúng tôi, khuynh hướng thị trường trong năm 2012-2013 sẽ nằm ở phân khúc nhà ở giá rẻ hơn/ có giá bán tốt hơn có thể được xem là phương án nên lựa chọn đầu tiên của nhiều chủ đầu tư nhằm thu hút khách hàng.


Khả năng trong thời gian tới sự cạnh tranh giữa sản phẩm mới bán giá gốc của chủ đầu tư với những căn hộ sang nhượng có giá thấp hơn sẽ tiếp tục gia tăng.


Tại Tp.HCM, bên cạnh loại hình bất động sản dự án, người mua sẽ tiếp tục lựa chọn các loại hình bất động sản đơn lẻ/ riêng lẻ bên ngoài dự án có giá rẻ tại khu vực vùng ven Tp.HCM như Hóc Môn, Củ Chi và các Tỉnh ven Tp.HCM như Đồng Nai, Bình Dương và Long An.

Bất động sản thương mại

Áp lực nguồn cung lớn trong khi nhu cầu thuê văn phòng chưa phục hồi trở lại do kinh tế còn đang trong giai đoạn khó khăn dẫn đến giá thuê văn phòng tại các thành phố lớn vẫn ở xu hướng giảm nhẹ trong Quý 2. Tuy nhiên, tỷ lệ trống tại các tòa nhà hạng A đang dần được cải thiện do chủ đầu tư đã giảm giá chào thuê và áp dụng nhiều hình thức khuyến mãi nhằm giữ chân khách hàng cũ và thu hút khách hàng mới từ các tòa nhà hạng B.


Đối với loại hình trung tâm thương mại (TTTM), mặt bằng bán lẻ (MBBL) cao cấp tình hình cũng không khá hơn. Lượng khách đến mua sắm thưa thớt, sức mua giảm, khách đến chủ yếu để tham quan vào dịp cuối tuần đã khiến nhiều đơn vị thuê phải trả lại mặt bằng. Do đó, trong Quý 2, trước tình hình khó khăn, các chủ đầu tư của TTTM/ MBBL, khu mua sắm cao cấp tổ chức nhiều chương trình khuyến mãi nhằm thu hút khách mua và chia sẻ khó khăn cho các đơn vị thuê mặt bằng. Ngoài ra các chủ đầu tư đã mở rộng/ chuyển hướng sang phát triển mạng lưới bán lẻ với quy mô cửa hàng nhỏ hơn nhưng có số lượng nhiều hơn và trải rộng trên toàn địa bàn thành phố.


Bất động sản nghỉ dưỡng

Sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng đang trở thành trào lưu và được xem là một loại hình khá riêng biệt, ít chịu ảnh hưởng bởi tình hình chung của thị trường. Theo nhận định của chúng tôi, do giá trị bất động sản nghỉ dưỡng khá lớn nên đối tượng khách hàng cũng hạn chế.


Vào Quý 2 thị trường không có nhiều khác biệt so với Quý 1. Đối tượng người mua đa phần là người có nhu cầu nghỉ dưỡng thực sự hơn là chỉ mua để đầu tư; nếu mua đầu tư thì cũng theo hướng tích lũy tài sản/ đầu tư dài hạn.


Nghiên cứu cho thấy, hiện nay người mua bất động sản nghỉ dưỡng chỉ tập trung vào những dự án đã hoàn thành và đang hoạt động với các lợi thế về phong thủy, quang cảnh thiên nhiên gắn liền với sông nước, hài hòa với môi trường sinh thái, được trang bị các dịch vụ và tiện ích tương đối đầy đủ. Trong đó, những dự án bất động sản nghỉ dưỡng có giá bán hợp lý và diện tích phù hợp, thiết kế tối ưu, cảnh quan đẹp vẫn là loại hình thu hút được khách mua hơn cả.


0 nhận xét:

Đăng nhận xét

Twitter Delicious Facebook Digg Stumbleupon Favorites More