Những dự báo về thị trường Bất Động Sản năm 2012

(DiaocNiemtin.com) Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 10/2011, Bộ Xây Dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phân tích, đánh giá và báo cáo Chính phủ về tình hình hoạt động của thị trường BĐS. Sau đây là những đánh giá chung và dự báo về diễn biến của thị trường trong thời gian tới.

Thị trường cũ: “Trăm người bán, vạn người... khó mua“

Những cơn sốt giá nhà ở một vài năm vừa qua, lợi nhuận trong kinh doanh BĐS cao đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường dẫn đến các DN đã đổ xô vào đầu tư phát triển BĐS, kể cả các DN không có kinh nghiệm và năng lực tài chính; dư nợ cho vay các dự án BĐS tăng nhanh; việc tập trung đầu tư quá lớn vào phân khúc BĐS cao cấp, việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương thiếu căn cứ vào nhu cầu của thị trường, thậm chí nhiều địa phương cấp phép dự án nhà ở với quy mô lớn tại những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đủ để phục vụ cho những nhu cầu tối thiểu về nơi ở, đã tạo nên những khu nhà ở bỏ hoang, lãng phí đất đai, tiền của của xã hội. Tình trạng phát triển đô thị thiếu quy hoạch, kế hoạch, phát triển tự phát còn diễn ra phổ biến. Các dự án phân lô, huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo tăng vọt và nhiễu thông tin dự án, góp phần làm cho thị trường phát triển thiếu lành mạnh.

Chỉ tính riêng tại TP Hà Nội khi rà soát để lập Đồ án quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội, số lượng các đồ án, dự án đang triển khai hoặc đang trong giai đoạn quy hoạch là 785 đồ án, dự án với quy mô 59.078ha; sau khi rà soát, UBND TP Hà Nội đề xuất và được Thủ tướng Chính phủ cho tiếp tục triển khai (đợt 1) là 240 đồ án, dự án với quy mô 9.502ha, trong đó có 150 đồ án, dự án đô thị và nhà ở với quy mô 5.125,8ha. Theo tiêu chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành (khu vực đô thị từ 200 - 250 người/ha) thì chỉ với 150 đồ án, dự án đô thị và nhà ở nói trên đã có thể đáp ứng nơi ở cho khoảng 1 - 1,3 triệu người (gần bằng 1/2 dân số đô thị của Hà Nội tại thời điểm tháng 4/2009 là 2,6 triệu người).



Chương trình phát triển nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân lao động tại các KCN chậm được triển khai do nhận thức, sự thiếu quyết tâm và chưa chủ động bố trí nguồn lực của các cấp chính quyền, vì vậy thị trường nhà ở phi hàng hóa có sự điều tiết của Nhà nước tại khu vực đô thị còn thiếu, càng gây thêm áp lực về nguồn cung cũng như giá cả tăng cao của thị trường nhà ở hàng hóa.

Hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân, chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ DN và người dân trong tạo lập nhà ở. Khi nguồn tín dụng từ ngân hàng bị hạn chế, nhất là khi lãi suất ngân hàng tăng cao dẫn đến khó khăn cho thị trường.

Công tác cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng, bồi thường giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, thu thuế trong giao dịch BĐS, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa đáp ứng được yêu cầu, làm giảm khả năng thanh khoản của thị trường BĐS, cũng như của hệ thống ngân hàng.

Vỡ "bong bóng" BĐS - nguy cơ thấp

Gần đây một số ý kiến trên các phương tiện thông tin đại chúng cho rằng: sắp vỡ "bong bóng" BĐS ở Việt Nam. Theo cách hiểu thông thường thì "bong bóng tài sản" xuất hiện khi giá cả tài sản cơ sở (ở đây là BĐS) liên tục tăng làm cho các nhà đầu cơ kỳ vọng vào mức lợi nhuận lớn trong tương lai đã tham gia vào đầu cơ làm cho giá của tài sản trong một thời gian ngắn tăng cao quá giá trị thực của tài sản. Hệ thống tín dụng cũng căn cứ vào giá ảo của tài sản để cho vay thế chấp hoặc tham gia vào thị trường dưới nhiều hình thức (cho vay, chứng khoán hóa tài sản thế chấp, đầu tư nội bộ...). Việc đầu cơ dẫn đến phát triển loại tài sản đó quá nóng trong thời gian ngắn, vượt quá nhu cầu thật (nhu cầu có khả năng thanh toán) của thị trường. Khi lợi nhuận kỳ vọng không còn, giá tài sản giảm đột ngột, các nhà đầu cơ đồng loạt rút khỏi thị trường dẫn đến thua lỗ, mất khả năng thanh toán cho các khoản vay. Khái niệm "bong bóng kinh tế" thường được dùng khi tác động tiêu cực của nó gây thiệt hại một khối lượng của cải khổng lồ, đồng thời kèm theo một giai đoạn bất ổn kinh tế kéo dài trên bình diện quốc gia hoặc quốc tế. Còn ở Việt Nam, thị trường BĐS hàng hóa còn nhỏ bé so với thị trường BĐS phi hàng hóa, nhất là trong lĩnh vực nhà ở. Nhu cầu về BĐS, nhất là nhà ở lớn. Mặt khác, thị trường BĐS thứ cấp, chứng khoán hóa thị trường BĐS ở nước ta hầu như chưa có; dư nợ tín dụng BĐS chiếm tỷ trọng thấp trong tổng dư nợ của toàn hệ thống tín dụng. Vì vậy, việc giao dịch nhà ở thương mại trầm lắng hiện nay cũng chỉ là tạm thời hoặc ở một số phân khúc thị trường nhất định, do đó nguy cơ "bong bóng" và đổ vỡ do "bong bóng" BĐS là thấp.

Nhìn ở góc độ khác thì giá BĐS giảm về gần giá trị thực cũng là tín hiệu tốt để các đối tượng tham gia thị trường tiến hành tái cơ cấu đầu tư, người có nhu cầu thực có khả năng tiếp cận hàng hóa phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của mình.

Tuy vậy, cũng có những nguy cơ mất khả năng thanh khoản cục bộ tại một số tổ chức tín dụng nếu những tổ chức tín dụng đó tài trợ cho các dự án thiếu tính khả thi, tài trợ các phân khúc BĐS cao cấp có tính thanh khoản thấp (kể cả nhà ở, văn phòng cho thuê, khách sạn và trung tâm thương mại), cũng như các tổ chức tín dụng có tỷ trọng tín dụng BĐS quá lớn trong tổng dư nợ tín dụng hoặc phát hành trái phiếu DN nhưng thực chất là cho vay BĐS, đầu tư BĐS thông qua các Cty thành viên, khi thị trường trầm lắng kéo dài, DN không bán được sản phẩm thì nguy cơ mất vốn rất cao, gây nên sự bất ổn của hệ thống tài chính và nền kinh tế. Một số hiện tượng vỡ “tín dụng đen” có liên quan tới BĐS gần đây cũng là những cảnh báo cần được xem xét.

Trong thời gian sắp tới, nếu tiếp tục một thời gian dài chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ, dư nợ tín dụng BĐS tiếp tục giảm số tuyệt đối như hiện nay, thị trường BĐS sẽ tiếp tục đóng băng, dẫn đến nhiều DN không có khả năng hoàn thiện sản phẩm hoặc phải bán sản phẩm dưới giá thành và không có khả năng trả nợ ngân hàng. Nhưng nếu có sự điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt, lãi suất ngân hàng ổn định, dòng tiền được hướng vào các phân khúc thị trường có tính thanh khoản cao; công tác tuyên truyền đúng hướng, tạo được niềm tin vào thị trường của những người có nhu cầu mua thì thị trường sẽ sớm phục hồi.


Ý kiến - Nhận định

TS Lê Chí Hiếu - Chủ tịch HĐQT Thuduc House, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM: Theo tôi, cần có sự đổi mới càng sớm càng tốt để tạo hành lang pháp lý quan trọng cho ngành BĐS và cả nền kinh tế vượt qua khủng hoảng. Đầu tiên là cần đổi mới về quan điểm quản lý và sở hữu đất đai theo hướng giảm quản lý theo kiểu hành chính, tăng tính năng động theo thị trường. Các quan hệ sở hữu và sử dụng đất đai cần được đặt đúng với thực chất giao dịch trên thị trường một cách thông thoáng, Nhà nước quản lý và điều tiết thông qua các công cụ quy hoạch, thuế, hệ thống luật pháp chặt chẽ. Cải cách chính sách tài chính đất đai, đặc biệt là các loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất cần rạch ròi, công bằng giữa các thành phần tham gia đầu tư, quản lý, sử dụng, khai thác đất đai và giảm nhẹ gánh nặng quá lớn mà các DN BĐS đang phải gánh chịu làm tăng giá đầu vào cho sản phẩm BĐS. Ngoài ra, cần tạo thêm nhiều kênh cấp vốn cho ngành BĐS như quỹ đầu tư, quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm nhà ở...

Chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực: “Trước mắt cần phải xác định đúng tình trạng của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay. Đó là "quả bóng đang chuẩn bị xì hơi" chứ không phải "bong bóng sắp nổ" như những gì mà giới truyền thông thời gian qua vẫn nhắc tới. Trước đó "quả bóng" BĐS tại Việt Nam đã bị thổi căng quá mức và đã đến lúc nó cần được xì bớt hơi để trở về với giá trị thực của nó. Bằng chứng là tình trạng ế hàng, mất tính thanh khoản, khuyến mãi, giảm giá, cắt lỗ hay giảm lãi… của hàng loạt các chủ đầu tư diễn ra liên tục trong thời gian qua. Thông điệp của Chính phủ trong năm 2012 vẫn là tiếp tục chính sách thắt chặt tiền tệ nên cơ hội cho sự đi lên của thị trường BĐS là rất thấp. Nhưng điều này sẽ được cải thiện dần dần và thị trường BĐS có thể ấm lên một chút vào quý III/2012.

Ông Peter Ryder - Tổng giám đốc điều hành Indochina Capital: Vấn đề lớn nhất mà Việt Nam đang gặp phải hiện nay là lạm phát cao, mà bài toán này thì khó giải quyết trong thời gian sắp tới. Chúng ta không nên nói quá nhiều tới tiềm năng nữa mà cần phải tìm ngay ra giải pháp để vượt qua thời điểm khó khăn này. Hiện thị trường chung cư ở các đô thị lớn như Hà Nội đang có sự sụt giảm nghiêm trọng về tính thanh khoản và đầu ra. Trong lúc này, cần có sự cộng tác của tất cả các bên chứ không chỉ của một nhà đầu tư nào, bởi có chung lưng lại mới có thể đưa thị trường đi lên.

Theo Báo Xây Dựng

Thông tin về việc tiến hành xây dựng trường Đại học Việt Đức tại Bình Dương


VĂN PHÒNG CHÍNH PHỦ
--------
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
----------------
Số: 265/TB-VPCP
Hà Nội, ngày 28 tháng 10 năm 2011
THÔNG BÁO
KẾT LUẬN CỦA PHÓ THỦ TƯỚNG NGUYỄN THIỆN NHÂN TẠI CUỘC HỌP BAN CHỈ ĐẠO XÂY DỰNG CÁC TRƯỜNG ĐẠI HỌC XUẤT SẮC VỚI TRƯỜNG ĐẠI HỌC VIỆT - ĐỨC VÀ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ HÀ NỘI
Ngày 16 tháng 8 năm 2011, tại trụ sở Trường Đại học Khoa học và Công nghệ Hà Nội, Phó Thủ tướng Nguyễn Thiện Nhân chủ trì cuộc họp Ban Chỉ đạo xây dựng các trường đại học xuất sắc với Trường Đại học Khoa học và Công nghệ Hà Nội và ngày 03 tháng 10 năm 2011, tại trụ sở Trường Đại học Việt - Đức (tại thành phố mới Bình Dương, tỉnh Bình Dương), Phó Thủ tướng chủ trì cuộc họp Ban Chỉ đạo với Trường Đại học Việt - Đức. Tham dự các cuộc họp các thành viên Ban Chỉ đạo (theo Quyết định số 891/QĐ-TTg ngày 08 tháng 6 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ), đại diện lãnh đạo Văn phòng Chính phủ, Ban Quản lý dự án xây dựng các trường đại học xuất sắc (thuộc Bộ Giáo dục và Đào tạo), lãnh đạo các Trường Đại học Việt - Đức, Trường Đại học Khoa học và Công nghệ Hà Nội và các giáo sư Đức, Pháp đang giảng dạy tại hai trường. Phó Thủ tướng đã thăm và gặp gỡ giảng viên, sinh viên tại lớp học của các trường; tại cuộc họp, sau khi nghe báo cáo của lãnh đạo các Trường; báo cáo của Bộ Giáo dục và Đào tạo; ý kiến của các giáo sư Đức về những khó khăn, vướng mắc trong thời gian tham gia giảng dạy tại Trường Đại học Việt Đức; ý kiến của các thành viên Ban Chỉ đạo, Phó Thủ tướng Nguyễn Thiện Nhân đã kết luận và yêu cầu Bộ Giáo dục và Đào tạo thực hiện một số công việc sau:
1. Bộ Giáo dục và Đào tạo cần nghiêm túc thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong năm 2010, sự nhắc nhở của Thủ tướng và Thường trực Chính phủ nhiều lần về tập trung chỉ đạo triển khai Dự án xây dựng Trường Đại học Việt - Đức, đảm bảo sử dụng vốn vay và vốn ngân sách hiệu quả cao.
- Khẩn trương sắp xếp, phân công công tác của lãnh đạo Bộ để có 01 đồng chí Thứ trưởng chủ yếu phụ trách việc xây dựng các trường đại học xuất sắc (hiện nay là 02 trường, với tổng vốn đầu tư 400 triệu USD, sắp tới sẽ thêm 2-3 trường nữa). Nếu cần thiết, đề xuất gấp với Thủ tướng Chính phủ cho thêm biên chế 01 Thứ trưởng Bộ Giáo dục và Đào tạo. Thực hiện chế độ giao ban định kỳ hàng tuần Ban quản lý Dự án xây dựng các trường đại học xuất sắc, có báo cáo nhanh hàng tuần với Bộ trưởng Bộ Giáo dục và Đào tạo, báo cáo gửi Trưởng Ban Chỉ đạo vào ngày 25 hàng tháng về việc triển khai dự án xây dựng Trường Đại học Việt - Đức, Trường Đại học Khoa học và Công nghệ Hà Nội, đối chiếu với tiến độ triển khai 02 Dự án đã được phê duyệt.
- Chủ trì làm việc với Ngân hàng Thế giới về phương án giải quyết nguồn vốn vay thực hiện gói thầu Tư vấn tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc của Trường Đại học Việt Đức, có phương án giải quyết khả thi trước ngày 30 tháng 10 năm 2011.
- Khẩn trương hoàn thiện Quy chế tài chính đặc thù cho Trường Đại học Việt - Đức, trình Thủ tướng Chính phủ trước ngày 30 tháng 10 năm 2011 và phê duyệt Quy chế chi tiêu nội bộ đối với Trường Đại học Khoa học và Công nghệ Hà Nội.
- Trao đổi với Bộ Tài chính về vấn đề thuế thu nhập của giảng viên người Đức để thông báo cho phía bạn trước ngày 15 tháng 11 năm 2011.
- Xác định rõ tiêu chí lựa chọn Hiệu trưởng Trường Đại học Việt - Đức là người Đức, thống nhất với các bên đối tác Đức để giới thiệu danh sách ứng viên, thời hạn trước ngày 25 tháng 12 năm 2011.
- Bộ Giáo dục và Đào tạo cần tập trung chỉ đạo tối đa để giải ngân đầu tư và triển khai Dự án theo kế hoạch đã thống nhất với Ngân hàng Thế giới. Trong trường hợp giải ngân không đạt kế hoạch năm 2011 (khoảng 8 triệu USD) cần xác định trách nhiệm cá nhân, báo cáo Ban Chỉ đạo xây dựng các trường đại học xuất sắc vào tháng 01 năm 2012.
2. Trường Đại học Khoa học và Công nghệ cần đẩy mạnh việc hoàn thiện bộ máy quản lý, lập kế hoạch nhân sự, tăng cường đội ngũ; xây dựng kế hoạch đào tạo chi tiết của Trường cho giai đoạn 2011-2015.
- Trường cần chủ động phối hợp với Viện Khoa học và Công nghệ Việt Nam, Bộ Khoa học và Công nghệ có giải pháp tối ưu khai thác Thư viện của Viện và các mạng thông tin phục vụ cho công tác đào tạo; sớm trang bị đầy đủ các giáo trình môn học chất lượng cao cho giảng viên, sinh viên; sớm thành lập Hội sinh viên, tăng cường sự giao lưu, phối hợp với các trường lân cận, nhất là Trường Đại học Lê Quý Đôn để tổ chức và đẩy mạnh các hoạt động ngoại khóa cho sinh viên, đồng thời giúp bố trí chỗ ở cho sinh viên; chú trọng hơn nữa đến công tác tuyên truyền, quảng bá về Trường.
- Đối với dự án xây dựng cơ sở làm việc của Trường trong những năm đầu tại khuôn viên Viện Khoa học và Công nghệ Việt Nam: giao Viện Khoa học và Công nghệ Việt Nam làm chủ đầu tư, trong đó lưu ý ưu tiên bố trí diện tích sử dụng cho khu làm việc, đào tạo, phục vụ đào tạo, dịch vụ cho Trường Đại học Khoa học và Công nghệ Hà Nội, đáp ứng yêu cầu hoạt động của Trường trong những năm đầu trước khi Dự án xây dựng Trường tại Hòa Lạc hoàn thành.
3. Ban Chỉ đạo xây dựng các trường đại học xuất sắc dự kiến tổ chức họp định kỳ mỗi năm 2 lần vào tháng 2 và tháng 10.
Văn phòng Chính phủ thông báo để các Bộ, cơ quan liên quan biết, thực hiện./.


  Nơi nhận:
- Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ (để b/c);
- Các Bộ: Tài chính, Nội vụ, Giáo dục và Đào tạo,
Khoa học và Công nghệ;
- Ngân hàng Nhà nước Việt Nam;
- Các thành viên Ban Chỉ đạo xây dựng các trường đại học xuất sắc;
- Trường Đại học Việt - Đức;
- Trường Đại học Khoa học và Công nghệ Hà Nội;
- Viện Khoa học và Công nghệ Việt Nam;
- Trưởng đại diện Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam;
- VPCP: BTCN, các PCN, các Vụ: KTTH, TH, PL, Cổng TTĐT;
- Lưu: VT, KGVX (4). 50
KT. BỘ TRƯỞNG, CHỦ NHIỆM
PHÓ CHỦ NHIỆM




Nguyễn Hữu Vũ

Twitter Delicious Facebook Digg Stumbleupon Favorites More